核心观点 - 2025年末至2026年初，中国重点城市办公租赁市场整体面临供需失衡压力，租金持续下行，空置率走势分化，市场处于调整期 [4] - 尽管市场承压，但头部商业地产企业及办公空间服务商通过聚焦核心城市优质资产、强化运营能力及灵活策略，仍能实现逆势去化与扩张，验证了“优质资产+强运营”模式的有效性 [6][12] 市场整体租金与空置率表现 - 2025年12月，监测的八个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）办公租金均值环比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，跌幅较11月扩大1.07个百分点 [4] - 租金同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城均呈两位数下滑，广州、北京、南京等地跌幅居前 [4] - 租金下行是2025年全年办公楼市场供需失衡的集中体现，全年全国办公楼竣工面积同比上涨6.7%，新增供应集中入市，而需求端仅科技、金融等局部领域有支撑，整体净吸纳量不足 [4] - 2025年第四季度，一线城市甲级写字楼租金单价环比及同比均出现不同程度下滑 [4] - 空置率表现分化：北京因零新增供应实现空置率持续下行，而上海、广州、深圳受新增供应或存量高企影响，空置率维持高位或上升 [4] 市场供应与项目动态 - 2025年末至2026年初，上海、北京、广州、杭州、西安、长春等一线及新一线城市有大量标杆性写字楼项目密集入市 [5] - 头部商业地产企业积极布局增量项目，通过城市更新盘活存量资产、推进新项目建设，为长期发展储备优质供给，且聚焦核心城市核心区域 [7] - 上海华润中心项目于2025年12月30日完成竣工备案，实现“竣工即开业”，项目总建筑面积约12.5万平方米，位于南京西路核心商务区 [8] - 长春华润中心同步竣工，涵盖写字楼、万象城、住宅等多元业态 [9] - 远洋集团双线布局：北京远洋安贞广场（城市更新项目）揭牌，北京CBD Z6项目定名“Vision Place”预计2026年竣工入市 [7][9] 企业运营与去化案例 - 陆家嘴办公2025年旗下写字楼项目累计新租/扩租租赁面积同比上涨72%至49.67万平方米 [12] - 陆家嘴金融城及前滩国际商务区的成熟项目平均出租率约为88%，其中陆家嘴金融广场出租率94.5%，前滩中心项目出租率96.5% [12] - 张江科学之门项目集群整体新增签约面积约9.3万平方米，其中上海科技投资大厦出租率约85% [12] - 上海华润中心迎来奢侈品牌LV将办公室从恒隆广场迁入，被视为外资长期深耕中国市场的信号 [11] - 杭州恒隆广场办公楼E座实现100%满租，新航道作为首位租户正式入驻 [12] 办公空间服务商动态 - 不同办公空间服务品牌基于定位形成鲜明战略差异，聚焦核心市场与优势场景，避免同质化竞争 [14] - 德事TEC锚定高端赛道，以“超甲级办公体验”为核心，全年布局聚焦北上港津等核心城市的地标性物业 [14] - 报告期内，样本企业新增签约/开业项目共计12个，较上期有明显增长，反映行业扩张信心逐步回暖 [16] - IWG集团以4个开业项目领跑，覆盖深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳独占2席 [16] - 创氪际与北外滩金茂中心合作，通过“政企协同+资源聚合”模式，20天内签约率增至70%，并于2025年12月底新增1800平方米服务式办公空间 [16] 城市布局特征 - 办公空间服务商布局呈现核心城市与重点区域集聚效应，同时出现少量下沉 [17] - 深圳以4个项目成为布局最密集的城市，上海紧随其后落地3个项目 [17] - 珠海、合肥、重庆、长沙、苏州等新一线及重点二线城市也有项目落地，成为行业扩张的重要增量 [17]