中国REITs市场多层次生态体系 - 中国REITs市场已构建起“公募立标杆、私募育土壤”的多层次生态体系，旨在盘活存量资产、提升资本配置效率[2] - 私募市场包含机构间REITs和类REITs，机构间REITs以底层资产现金流为核心，弱化主体信用，注重运营价值挖掘；类REITs则依托结构化分层等机制，在兼具主体与资产信用的框架内提供灵活融资[2] - 公开市场的公募REITs通过严格的准入标准、规范治理与持续二级流动性，为整个市场提供透明的定价基准与高标准的退出通道[2] - 法律深度融入产品架构设计、风险分配与制度衔接，推动资产从“静态持有”走向“动态流通”[2] 机构间REITs：独立的创新试验区 - 机构间REITs是以资产信用为核心、市场化机制为特色的产品，并非公募REITs的“预备役”，而是独立且充满活力的“创新试验区”，填补了多层次REITs体系的中间环节空白[4][27] - 以市场首单工业厂房机构间REITs项目“中信建投-外高桥持有型不动产资产支持计划”为例，其核心突破在于构建了以资产信用为核心的治理体系与合规保障框架，不单纯依赖原始权益人的主体信用背书[6][29] - 具体治理设计包括：设立产品管理委员会吸纳投资人代表参与运营考核与重大决策；设置与运营净收入挂钩的激励约束机制；并辅以季度信息披露机制，全面披露出租率、租金收缴率等核心指标[6][29] - 法律合规架构通过原始权益人的风险承诺、灵活的扩募与退出机制，以及风险隔离设计，为资产运营稳健性和后续衔接公募REITs奠定基础[7][30] - 该市场仍面临估值分歧、二级流动性不足、与公募REITs转板标准不统一等挑战，成熟有赖于资产端拓展、制度端明确衔接路径、市场端优化流动性支持机制[7][30] 类REITs：灵活多元的结构化工具 - 类REITs是以私募发行为主的结构化工具，凭借灵活性与场景适配性，已成为盘活存量资产的重要载体，其应用场景和结构类型持续拓展，形成债务融资、出表型及权益并表型等多元模式[8][31] - 中伦合伙人许苇已累计为六十余单不动产类REITs项目提供法律服务，其参与的多个项目在资产类型破冰、投资者保护机制设计、重组模式（如公司分立）及股债结构法律论证等方面具有市场示范效应[11][34] - 某央企商业地产类REIT项目创新采用UP-REIT结构，以合伙企业作为底层资产持有主体，通过各层级管理权责的明确划分，实现了与传统公司制架构同等的监管合规和投资者保护要求，推动了有限合伙模式在类REITs中的运用[12][35] - 类REITs的发展正从纯债式逻辑转向更均衡稳健的路径，不断强化资产自身的融资属性，并在合理定价基础上兼顾安全性与收益性[12][35] - 类REITs的市场定位从单一融资工具向多元化功能载体演进，法律服务更注重对底层资产权属、收益及运营合法性的全面验证，为户用分布式光伏等新兴业态的资本化提供路径[14][37] - 越秀新能源户用分布式光伏类REITs项目是交易所首单地方国企“绿色+碳中和+乡村振兴”三主题产品，在禁止强制回购与担保的核心约束下，通过优先收购权等增信措施，在无主体信用支持条件下平衡了各方要求[14][37] - 该项目创新采用“合作经营”模式，通过严密法律论证确认了光伏企业作为电站所有权人及电费收益收取方的正当性，为分布式光伏项目的资产确权提供了清晰合规路径[15][38] 公募REITs：公开市场的价值标尺 - 公募REITs通过公开披露与持续交易，为资产提供可比的定价参照，其试点范围不断拓宽，从产业园、交通、保障性租赁住房到IDC新基建，2023年将消费基础设施纳入，2025年末试点公告直接采用“商业不动产”表述，标志着核心资产金融化进程的重要突破[16][39] - 公募REITs为多层次REITs生态提供了一个关键锚定基准，其通过严格的合规审查、规范治理、公开透明的询价机制以及持续的二级市场流动性，构建了一套市场化的价值发现机制[18][41] - 该价值标准使公募REITs的价值超越单笔交易，协助各类重资产在公开市场重新估值、流动及资金回笼，也为资产从私募层次跃升至公募市场设定了可锚定的标准[18][41] - 在南京建邺产业园REIT项目中，针对底层资产建筑物存在房屋散售给第三方小业主的复杂情况，项目组采用公司分立方案对资产进行合规剥离，并通过多轮协商与小业主就共用设施管理权达成安排，确保发行后资产的稳定运营[19][42] - 当前市场已形成清晰的价值传导机制，公募市场的透明定价成为私募投资重要的价值参照，而私募前端对资产的规范筛选与培育则为公开市场的持续扩容提供优质标的，形成双向互促的良性循环[19][42] REITs市场发展的核心趋势 - 中国REITs市场的制度演进，本质上是一场“去主体化、强资产化”的金融革命[21][44] - 法律通过界定权属、校准估值、统一规则，系统推动中国经济底层资产从“沉睡”走向“流动”，从“个体持有”迈向“公共定价”[21][44]