文章核心观点 - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动由政府引导、市场运作的二手住房收购试点，收购的房源将转为保障性租赁住房，旨在通过“以购代建”模式，同时解决保障房房源筹措、二手房存量消化和新房市场去化问题，其信号意义在于稳定楼市预期、促进市场循环 [1][3][6] 政策试点模式与规则 - 试点区域与原则：试点在浦东新区、静安区和徐汇区开展，核心遵循“政府引导、市场运作、资源自愿参与”原则 [1][2] - 浦东新区规则：优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主仅获“房票”，且限购浦东内一手商品房 [2] - 静安区规则：优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房，业主卖房后需购买静安区内一手商品房，采取片区式收储为主 [2] - 徐汇区规则：采用现金收购模式，无置换绑定要求，资金通过财政注资加银行贷款筹措 [3] - 收购与运营主体：收购主体为区级保障房公司（国企），按市场价评估收购，区别于低价收购模式 [3] - 房源后续处理：收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金定为市场价的70%至80% [3] 政策动因与考量 - 筹措保障房新渠道：收储二手房是落实“十五五”规划、加大保障房力度的新途径，可快速补充房源，省去较长建设周期 [3] - 助力新房市场去化：加强一二手联动，是帮助面临库存压力上升的新房市场去化的有力工具 [3] - 打通市场割裂：近两年上海一二手市场联动性变弱，“房票”政策扩展到置换中，旨在成为打通两个市场的连通器 [3] - 金融政策支持：专项债和保障房再贷款政策提供了较低的利率水平，为保障房运营打开了空间 [3] - “以时间换空间”：该模式相比自建保租房更高效，能同时解决保租房房源补充、二手房存量消化及带动新房交易，是一次精准去库存的尝试 [4] 市场影响与效果预期 - 激活置换链条：政策推动二手房置换的导向明显，有助于加速市场中置换链条打通，激活改善需求，对新房市场有积极影响 [4] - 提高市场活跃性：政府收购二手房可以提高整体市场的活跃性，对新房去化有帮助 [4] - 短期流动性影响有限：有市场人士指出，目前收购的二手房价值与中环新房价格存在差距，估计很难在短期内显著加速市场流动性 [4] - 二手房市场回暖信号：2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高，市场出现企稳信号 [6] - 成交结构变化：中环内“老小”房源成交占比攀升，超8成客户可在90天内成交，市场观望情绪减弱 [7] 政策背景与扩展前景 - 基于前期探索：上海奉贤区已于2025年12月底启动以旧换新政策，截至2026年1月23日累计收到104组意向报名，为全市试点积累了实践经验 [7] - 全国政策导向：自2022年起，全国已有30多个城市启动存量房收储，近期多地密集加码，例如湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，海口市拟公开征集未售商品房用作保租房 [7][8] - 未来政策空间：上海在优化限购、支持人才购房、降低贷款利率、公积金及购房税费方面仍有较大发挥空间 [5] - 试点意义与推广：本次尝试试点意义较强，通过成功试点的经验总结，未来有望扩大试点范围 [5]