公司IPO与市场定位 - 京东产发于1月26日正式向香港联交所递交A1申请文件，这是其时隔三年后再次递表港交所[2] - 公司将自身定位为“中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台”[2] - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额达1215亿元人民币，总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中，分别位列前三及前二[2] 财务表现与收入构成 - 2023年及2024年，公司营收分别为28.68亿元和34.17亿元，毛利分别为20.19亿元和23.80亿元，期内亏损分别为18.29亿元和12.00亿元[3] - 2025年前九个月（未经审计）营收为30.02亿元，毛利为20.38亿元，期内亏损为1.59亿元[3] - 2024年，来自基础设施解决方案的收入为25.64亿元，占总收入的85.4%[3] - 2024年，来自京东及其关联人的收入为9.6亿元，占总收入的32%[3] - 2025年前九个月，公司经调整EBITDA为8.23亿元，调整后EBITDA为23.06亿元[3] 客户结构转型与对京东的依赖 - 招股书显示，京东产发外部客户收入占比已攀升至62.5%[4] - 公司前身为京东集团内部基建部门，早期建设完全为满足京东自身高标准需求[4] - 在电商发展红利期，外部客户占比几乎可忽略不计，直至2018年情况依然如此[5] - 即便到2020年外部客户占比达27.9%，京东集团仍租赁了公司约90%的已开发建筑面积[6] - 与京东电商业务的深度绑定保证了公司出租率超过90%，其物流园区常与京东物流设施相邻，并借此将物流合作伙伴转化为租户[7] - 2020年外部客户陡增，同年拼多多年活跃买家数超7亿，超越京东，京东核心零售业务利润率降至2%-3%[8] - 目前京东电商业务在国内已落后至第二梯队，其对京东产发的“吸铁石”效应正在减弱，这既是公司“断奶”机会，也可能导致超90%的稳定出租率难以持续[9] 轻资产转型战略 - 相较于2023年招股书，2026年招股书明确提出要“进一步推进轻资产转型”[10] - 截至2025年9月30日，公司主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台及一只在上交所上市的基础设施证券投资基金[10] - 截至2025年第三季度，公司基金资产管理规模为410亿元，仍有超过800亿元资产在表内，重资产特征明显[10] - 从收入构成看，资产管理收入尚无法支撑转型：2025年前三季度基础设施解决方案（租金运营）收入26亿元，出售成熟资产年均收入13亿元，而2024年资产管理收入仅1.96亿元，占总收入不到10%[13] - 按410亿基金管理规模计算，公司资产管理费率约为0.4%-0.6%，低于国际成熟机构（如普洛斯）1%-2%的费率[13] - 转型为资产管理者面临公允价值波动风险，投资物业公允价值受宏观经济、市场供需、利率等因素影响，可能产生亏损并对经营业绩产生重大影响[13] 海外布局与第二增长曲线 - 海外布局在2026年招股书中被明确提升至“第二增长曲线”的战略高度，承担战略风险对冲角色[14] - 早期海外扩张跟随京东国际业务，在印尼、泰国等东南亚国家布局，与京东集团国际业务及京东物流全球网络高度协同[15] - 2023年后，尽管京东关闭了印尼和泰国本地电商站，但京东产发逆势继续海外布局，并受益于Shein、Temu等跨境电商爆发带来的新订单[15] - 海外布局旨在瞄准市场需求并避开国内激烈竞争，公司利用对租户需求的了解，跟随核心租户进行全球扩张[15] - 截至2025年9月30日，公司在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模占比提升至12.8%[16]