港股市场热点切换与整体表现 - 今年以来A股与港股市场热点不断轮转，恒生科技指数自去年10月初高点至今累计下跌近20%，而香港本土规模稳定、分红持续的巨头近期持续崛起[1] - 今年1月恒生指数大幅上涨6.9%，结束了此前连续三个月的跌势，同时港股日均成交额同比激增90%，超过2720亿港元，市场活跃度与资金参与热情急剧升温[6][7] - 港股近日上涨板块中，能源、房地产、金融行业指数涨幅居前，自去年以来，港股银行股、保险股、地产股乃至公用事业股热度显著提升，估值持续修复[2][3] 市场表现的资金与宏观驱动因素 - 全球资金配置再平衡推动港股强势表现，美元指数在2025年下跌逾9%，人民币汇率走强，推动国际资本从欧美市场流向以香港为代表的亚洲市场[8] - 香港金融市场展现强大韧性，银行体系总存款额已超过19万亿港元，提供了充裕的流动性基础[10] - 此前备受瞩目的科技股板块表现相对温和，而金融、地产及公用事业等板块则接棒成为领涨主力[10] 金融行业崛起的核心驱动力 - 人民币跨境支付系统新规施行，推动香港定位加速向“人民币离岸定价中心”演进，香港人民币存款规模及跨境结算量均实现两位数增长，为在港金融机构带来庞大基础业务增量与中间收入潜力[11] - 2025年港股活跃的IPO与再融资市场带来财富效应，带动投资者财富管理需求飙升，直接利好券商投行与资产托管业务[11] - 人工智能成为银行业提升竞争力的核心驱动力，香港地区的数字资产托管、代币化产品等创新业务为传统金融股赋予新的成长叙事[11] 房地产行业的复苏与分化 - 香港地产板块上涨需从内地房企和本土房企两方面看，内地提振房地产政策频繁推出稳定了市场预期，近期港股内房企业表现优异[12] - 香港本土房企在经历数年调整后，随着市场回暖呈现转折信号，2025年香港全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高[13] - 香港楼价连月上涨，私人住宅售价指数连升7个月，为近四年最长上升浪，带动2025年楼价全年累计上升3.25%，逆转了过去三年跌势[13] 香港房地产市场的宏观与结构性支撑 - 全球主要央行加息周期结束，美国进入降息周期，降低了高负债房地产企业的利息支出与融资成本[16] - 活跃的IPO和再融资市场带来的财富效应刺激了高净值人群的豪宅购置需求，导致豪宅复苏显著快于普通住宅[16] - 叠加出口持续修复和旅游业的稳健发展，显著提振了整体经济信心[18] 房地产市场的供需关系变化 - 香港住宅价格较2021年峰值已回落约四分之一，市场积压购买力在相对可负担价位开始释放，2025年整体私宅买卖登记量预计约5.72万宗，较2024年上涨18%[20] - 2024年2月港府全面“撤辣”释放跨地区购置需求，2025年全年香港楼市共有超过13500宗普通话拼音买家入市，同比增长16.1%，连续两年超过万宗[21] - 高才通计划截至2025年底共收到超15万宗申请，批出超12万宗，其中约10.5万名高才抵港，成功续签者中约95%收入高于香港收入中位数，一半人收入高出近一倍，创造了稳定的租赁及购房需求[21] 租赁市场的强劲表现与吸引力 - 大量专业人士来港、学生住房需求旺盛及“转买为租”趋势使香港住宅租赁市场比销售市场更为火热，2025年12月租金指数按月环比再升0.10%至200.7点，连续两个月破顶[24] - 2025年全年香港地区住宅租金累计上升4.26%，连续3年上升，升幅较2024年扩大0.77个百分点，中高端住宅净租金收益率达3.04%，老旧住宅达3.59%[24] - 国内一线城市租金收益率仅为1至2%，香港租金回报率持续超过房贷利率的格局加速吸引资金流入楼市，进一步促进房价企稳[27] 供应格局改善与龙头房企表现 - 香港潜在一手私宅供应量似乎已经见顶，截至2025年9月底为10.2万个，较2024年高位的11.2万个有所回落，消化潜在供应量所需时间已由2023年底的102个月减半至2025年9月的51个月，供应压力显著缓和[28] - 以新鸿基为例，2025财年其在中国香港、中国内地收入占比分别为83%、16.2%，2025年上半年公司收入280亿港元，同比增长43.5%，归母净利润88.7亿港元，同比暴涨10倍，过去一年股价近乎翻倍[30] - 经营较为稳健的香港本土房企如恒隆地产、嘉里建设等，过去一年间股价均大幅暴涨超70%，主要港资房企平均市净率仍处历史低位，在楼市上行期业绩和股价能收获较大弹性[32][33] 行业前景展望 - 根据美联集团预测，在利好因素持续的前提下，2026年全年香港地区楼价有望实现10%的涨幅，重回2023年8月水平，这将是自2017年以来九年间的最大年度升幅[35] - 随着香港住宅、租赁以及商业地产之间热度和市场情绪的显著差异，经营模式的不同在未来或许会显著影响港资房企的未来业绩[36]