北京二手房市场整体表现 - 2026年开年以来市场成交放量 2025年12月和2026年1月网签量连续两月突破1.5万套 同比增长超20% [2] - 2026年1月北京二手住宅成交15082套 较2025年同期的12480套增长20.8% 且超过2022至2023年任意一年同期成交量 [8] - 市场活跃并非北京独有 一线城市中北京、上海的二手房市场均保持稳健交易活跃度 1月重点城市二手房成交同比增幅均超20% [9] 市场活跃度与价格特征 - 近期链家在北京的周成交量已突破2000套 此前周成交仅约1600至1700套 [3] - 购房者议价空间明显收窄 此前一套房源相较挂牌价可谈下20万元 如今议价空间仅剩10万元左右 [3] - 部分业主已感知市场变化并上调挂牌价 如高米店片区一套房源在两天内从298万元上调至315万元 [8] - 北京二手房挂牌量出现明显回落 从去年的15万套缩减至目前的近13万套 [9] 区域市场分化与结构 - 不同板块二手房市场呈现差异化特征 潘家园片区以老旧社区为主 300万元预算选择较多 而高米店片区以次新房为主 300万元预算选择面相对有限 [2][3][7] - 北京学区房成交对市场的拉动作用尤为显著 部分有学区落户需求的购房者为赶在4月30日关键节点前完成交易 入市节奏较往年明显前置 [10] - 北京新房市场与二手房形成冷热分化格局 新房市场整体交易热度偏弱 [2][10] - 北京新房市场整体偏向改善型产品 平均套均总价约700万元 与二手房350万至400万元的套均总价形成明显分层 [11] 市场预期与驱动因素 - 政策层面持续释放清晰的“稳预期”信号 年初已有换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项举措落地 [9] - 当前北京二手房价格已进入相对筑底阶段 房主议价空间收窄让部分购房者意识到局部市场底部已现 [9] - 房源供应减少 符合预期的优质房源稀缺 进一步推动购房者入市意愿提升 [9] - 2026年1月北京二手房市场连续三周周成交量突破4000套 这部分成交将在后续月份逐步转化为网签数据 为“小阳春”提供动力 [10] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐步入市 叠加部分房企计划在春节前加大促销力度 3月市场购房需求有望逐步释放 核心城市楼市“小阳春”行情仍可期待 [10]