城市更新政策优先级与宏观定位 - 城市更新的政策优先级已经显著高于一般的稳地产举措[1][2] - 城市更新是一项事关全国9.4亿城镇人口的系统工程，被寄予在“十五五”期间“带动数十万亿元投资与消费”的期待[1] - 城市更新不仅是物理空间的改造，更是城市发展模式的转型，行动正朝着“更宏观”也“更微观”的方向延伸[4] 2026年成为城市更新“大年”与地方行动 - 2026年被业界视为城市更新“大年”，多地密集发布年度计划，相关推介和金融对接活动紧锣密鼓展开[2] - 在地方两会中，“城市更新”成为北京、上海、广州、河南、河北等多个省市政府工作报告中的关键词[1] - 上海计划推动城中村改造提速扩容增效，完成20万平方米旧住房成套改造[2] - 南京明确支持民间资本参与城市更新等领域项目建设和运营[1][2] - 北京在年度建设用地供应计划中首次单列城市更新计划指标，明确引导存量建设用地供应占比达到65%左右[3] 项目投资规模与省级规划 - 湖北省“十五五”期间初步谋划城市更新重大项目投资达7000多亿元，占住建领域重大项目整体投资总额（8300亿元）的八成以上[3] - 浙江省已建立系统化城市更新项目库，入库项目共计4951个，其第三批重点项目190个预计总投资额达3544.81亿元，数量与投资体量超过前两批总和[3] - 从项目库扩容趋势看，能够入库的大都为投资规模达到万亿级乃至十万亿级的更新项目[4] 当前面临的挑战与市场主体困境 - 受宏观经济形势尤其是房地产市场影响，“钱从哪里来”“账如何算平”制约市场主体参与积极性[1] - 多地企业开展的城市更新项目依然难以盈利或处于较低的收益水平[1] - 一些地区开展城市更新仍以政府为主，社会资本尤其是民营企业参与不足[1] - 企业调研显示，近20%的企业反映“政策性限制多”，近13%的企业反映“报批报建难度大”[5] - 老旧小区改造等大量工程，时常陷入“平不了账”的困境[8] 中央与地方政策优化举措 - 截至2025年底，已有2省16市出台城市更新条例，94市出台城市更新管理办法，151市印发城市更新指导性文件[1] - 自然资源部和住建部联合印发通知，从优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、创新不动产登记服务等维度优化政策[5] - 关键举措包括制定微更新项目规划许可“豁免清单”和对存量建筑临时利用的“正面清单”[5][6] - 北京额外提出了“负面清单”，按照“非禁止即可行”的原则，对未列入负面清单的建筑用途允许依程序申请转换[6] - 支持区域性综合类项目产权归集和连片改造，支持市区属国企自有资产跨区统筹，以扩大项目整体综合效益[6][8] 鼓励社会资本参与与金融支持 - 中央财政通过定额补助方式对部分城市予以支持，国家发改委2026年提前批“两重”项目清单和中央预算内投资计划中，约2200亿元资金明确指向包括城市地下管网在内的重大项目[9] - 2026年各地民生管网项目专项债补贴比例较去年提升至70%，部分省份已配套出台扶持政策，如江苏推出“城新贷”财政贴息[10] - 需要加强政府资金投入的统筹使用，优化金融赋能和项目‘造血’能力，以吸引社会资本与居民参与[10] - 对于有收益的项目要更多依靠市场力量，对于基础设施、公共服务等非营利性领域，政府要发挥积极作用[10] 非营利性民生项目的更新重点 - 老旧小区改造中地下管网的更新、危旧桥梁等市政基础设施改造、历史文化街区更新等是非营利或“不挣钱”的部分[9] - 2026年全国范围内将持续开展地下管网改造和综合管廊建设，常态化推进城市燃气管道老化更新改造，力争完成各类燃气管道改造3万公里[9]