行业背景与核心议题 - 宏观经济与房地产市场下行，新房市场持续调整，2025年房屋新开工面积同比下降20.4% [2][30] - 物业管理行业已从关注新房增量市场，转变为重视存量项目管理与资产运营的存量市场 [2][30] - 物业企业的增长动力从抢占新增项目，转向深挖现有客户与项目价值，存量资产运营重要性持续提升 [2][30] - 存量运营时代，“好服务”成为行业突破困境、实现高质量发展的核心议题 [1][29] 概念转变与价值重构 - 存量资产运营定义为对已投入使用的物业，通过专业管理、服务、改造和资本运作，实现持续保值、增值和收益最大化的经营活动 [3][31] - 行业定位正从传统的“物业管理”转向更多元化的“资产运营”，对服务能力提出更高要求 [3][31] - 存量资产运营创造四大价值：资产价值（维持与提升资产定价）、使用价值（提升业主居住体验）、经营价值（助力物业费定价、收缴率及续约率提升）、社会价值（化解老旧住房风险、促进邻里和谐） [3][31] 资产保值增值的实施路径 - 优质基础服务是资产保值的根基和“稳定器”，能延缓建筑老化、提升安全舒适度、降低长期维修支出，确保资产价值下限 [6][34] - 多元化增值服务是提升资产价值上限的“放大器”与“加速器”，通过提升硬件品质（如美居焕新、智慧家居升级）和优化使用体验（如便民生活圈、社群活动、“一老一小”照护）来实现溢价 [6][34] - “好服务”是将“静态资产”转化为“价值载体”的关键引擎，基础服务与增值服务形成“硬实力”与“软价值”的协同，构成资产长期增值的双翼 [9][37] 增值服务的执行原则 - 洞察需求精准定位：增值服务开展需优先洞察业主真实需求，实现需求与服务内容的“精准匹配”，思路需从“我们想卖什么”转向“业主真正需要什么” [11][38] - 建立系统化需求洞察机制：包括线上问卷/App反馈直接收集、通过物业管家等触点进行深度访谈与观察、利用大数据分析公共空间使用习惯、依据社区生命周期和业主画像对需求分层分类、并通过小范围试点快速迭代验证 [12][13][39] - 理性探索，避免盲目扩张：规划增值服务需聚焦高频刚需、采用渐进策略，确保与基础服务场景及业主需求协同，做到试点验证、按需供给、协同发展 [16][41] 综合实践模式探索 - “物业服务+生活服务”模式（形态整合）：政策自2021年起持续鼓励，2025年与“物业服务质量提升行动”正式挂钩，成为践行“好服务”的重要环节 [19][20][44][45] - 企业实践集中于两个维度：一是整合多元服务资源构建线上平台或线上线下结合（如碧桂园服务的“一站式资源整合平台”），二是将物业服务融入生活服务，打造社群品牌（如华润万象生活的“润比邻”社群品牌） [20][21][45][47] - “物业服务进家庭”（场景纵深拓展）：2025年政策明确推动，是“物业服务+生活服务”模式的深化，将专业服务延伸至更具私密性的家庭空间 [22][23][48] - “物业服务进家庭”主要实践方式：提供专业化入户服务（如新城悦服务“悦XIN家+”）、聚焦居家养老需求（如永升服务“1+6”服务团队）、切入家装与旧改激活存量房价值（如绿城服务“绿城房屋4S”） [24][49][50] 典型案例与数据佐证 - 新城悦服务的南京新城璞樾钟山项目，2017年开盘价约4.19万元/平方米，至2025年二手房挂牌均价维持在4.39万元/平方米，高于开盘价，而同期南京市及周边项目二手房价格普遍下跌15%以上 [9][36] - 该项目资产保值得益于优质的基础服务（精细化维护延缓物理折旧）与增值服务（高频社区活动、长者特色服务、驻场维修、首问责任制等），增强了业主归属感与满意度，为资产赋予无形价值 [9][36] 总结与行业展望 - 存量时代的竞争本质是资产管理与运营能力的竞争 [26][52] - 高效的存量资产运营能挖掘资产潜力、稳定现金流、抵御市场波动风险 [26][52] - 增值服务是物业企业开展存量资产运营的核心引擎，通过引入创新业态、提升空间体验、构建社群生态等方式，开拓多元收入渠道，最终实现资产溢价、长效竞争力提升及多方共赢 [26][52]