2026年1月楼市表现 - 全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [1] - 热点城市表现突出：北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高 [1] - 市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度下降 [1] - 二手住房价格下跌势头缓解，1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 新房市场表现相对弱于二手房，主要因开发商全年业绩冲刺结束，高性价比热销房源供应下降、促销减弱 [1] 市场交易结构与驱动因素 - 一线城市总住房交易量（一手房和二手房加总）同比2025年1月增幅在8%-12%，二线热点城市也呈现整体交易稳定态势 [2] - 房价调整后趋于友好：例如广州天河北部分老旧小区二手房总价在200万-300万，天河东部分次新房价格降至“3万+”，中心区老旧住房租售比探到2%左右 [2] - 公积金可覆盖部分房源贷款月供，潜在购房需求认为买房变得划算 [2] - 一季度热点城市二手房交易历来由“学位房”需求主导，部分家长春节前提前购置 [2] - 高价二手房交易增长：广州90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上面积段二手房交易占比合计达52.3%，较去年第四季度上升约0.5-2个百分点 [3] - 高价板块如珠江新城、金融城成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍 [3] - 近期股市财富效应显著，有更多资金投入楼市 [3] 市场格局与循环机制 - 当前刚需、刚改基本集中在二手房市场，部分刚改、多数改善则转向新房市场，此为2024年以来楼市运行基本态势 [4] - 二手房交易活跃将带动“卖一买一”的置换型需求，有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环 [4] - 新房市场预计在春节后惯性回暖 [4] - 热点城市低总价二手房源占比更大，是前期房价调整结果，也是刚性需求和低价房源供应适配的体现，将带动刚需入市 [4] - 尽管部分城市二手房挂牌量下降，但存在季节性撤牌因素，且整体挂牌规模仍在历史高位，二手房交易仍有议价空间 [4] 潜在挑战与政策应对 - 置换链条存在堵点：以上海为例，2025年200万总价以下二手房交易占比上升，但200万到1000万中间各价格段交易占比下降，其中200万-400万区间降幅较大 [4][5] - 新房单价和总价普遍较高，“卖旧买新”需要更多业主出资，可能影响改善置换链条 [5] - 上海在三个区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，房源筛选标准包括以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主，旨在通过政府作为打通住房梯次消费堵点 [5] - 楼市从探底到夯实底部并走出L型或V型走势，需要政府在供需两端精细化施策，并在改善经济基本面、就业、社会保障、新型城镇化及培育新质生产力等方面持续发力 [5]