2026年1月楼市表现 - 2026年1月全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%，呈现“淡季不淡”甚至创阶段性新高的走势 [1] - 热点城市热度显著：北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高 [1] - 一线城市总住房交易量（一手房和二手房加总）同比2025年1月增幅在8%-12%，二线热点城市也呈现整体交易稳定的态势 [2] 市场结构性特征 - 市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度下降，未出现过去反弹时期的“双攀升” [1] - 二手住房价格下跌势头缓解：1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 新房市场表现相对弱于二手房，主要因开发商全年业绩冲刺结束，高性价比热销房源供应下降、促销减弱 [1] 二手房市场驱动因素 - 2025年下半年调整后，部分区域二手房价趋于友好，如广州天河北部分老旧小区总价200万-300万，天河东次新房价格降至“3万+”，中心区老旧住房租售比探至2%左右 [2] - 对许多房源，公积金可覆盖贷款月供，潜在购房需求认为买房变得划算 [2] - 一季度热点城市二手房交易历来由“学位房”主导，部分家长春节前提前购置学位房 [2] - 近期股市财富效应显著，有更多资金投入楼市 [3] 交易结构与价格段变化 - 热点城市低总价二手房源占比更大，是前期房价调整结果，也是刚性需求与低价房源供应适配的体现 [4] - 1月份热点城市高价二手房交易增长：以广州为例，90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上三个面积段交易占比相比去年第四季度均上升约0.5-2个百分点，合计占比达52.3% [3] - 广州珠江新城、金融城等高价板块成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍 [3] - 当前刚需、刚改基本集中在二手房市场，部分刚改、多数改善则转向新房市场 [4] 市场循环与潜在挑战 - 前期二手住房交易活跃，将带动“卖一买一”的置换型需求，有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环 [4] - 新房市场预计在春节后惯性回暖 [4] - 尽管部分城市二手房挂牌量下降，但存在季节性撤牌（春节后再挂牌）因素，且整体挂牌规模仍在历史高位，二手房交易仍有议价空间（议价空间收窄，降价卖房仍是主流） [4] - “卖旧买新”置换链条存在挑战：以上海为例，2025年200万总价以下二手房交易占比上升，但200万到1000万中间各价格段交易占比下降，其中200万-400万区间成交占比降幅较大 [4][5] - 考虑到新房单价和总价普遍较高，“卖旧买新”需要更多业主出资，可能影响改善置换链条 [5] 政策举措与市场展望 - 近期上海在三个区推出收购二手住房用于保障性租赁住房试点，房源筛选标准包括以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主，旨在通过政府作为打通住房梯次消费堵点，促进“卖旧买新”消费升级 [5] - 前期房价充分调整后，在价格层面实现供需阶段性适配，前期观望人群入市，预计此轮楼市热度会延续到3月份 [3] - 2026年开年楼市迎来探底和企稳的良好开局，这种局面或将延续到3-4月份 [5]