市场整体态势 - 2026年1月全国重点城市房地产市场进入传统淡季，呈现“整体偏冷、分化加剧、亮点闪现”的态势 [3] - 多数城市新房供需两端同步收缩，房企推盘积极性低迷，购房者观望情绪浓厚，“只看不买”现象突出 [3] - 土地市场呈现“供地放缓、底价成交、国企主导”的特征，民企参与度低 [5] 新房市场表现 - 1月多数城市新房成交面积环比下滑30%～60%，同比亦下降20%，创近一年来单月最低 [4] - 开盘项目整体去化率偏低，例如上海1月18个入市项目平均去化率仅16% [4] - 多数城市项目案场来访及认购量环比下滑约二成，核心监测项目转化率普遍维持在3%～5%的低位 [4] - 元旦假期期间，部分城市如武汉案场来访量和认购量同比分别增加17%和26% [11] 市场结构性分化 - 城市与板块分化：核心一线及强二线城市（如深圳、杭州）来访认购活跃度略高，弱二线及远郊区域陷入过冷区间 [3] - 产品分化：核心区高端改善盘、特色产品（如上海风貌别墅）及击穿底价的刚需盘表现亮眼，普通改善及远郊刚需盘去化低迷 [3] - 新房与二手房分化：二手房交易活跃度远优于新房，成为市场需求释放的主要渠道 [3] 高端及改善项目亮点 - 核心地段高端改善项目去化率表现亮眼，例如杭州1月整体开盘去化率为62%，天津为68% [7] - 上海陆家嘴太古源加推60套房源，当日去化50套，去化率83% [7] - 天津绿城尚玉蘭首开62套低密洋房，当日去化率100% [7] - 成都建发海耀推出82套，当日去化50套，均价7.4万元/平方米，销售额近14亿元 [7] - 上海士林海元风貌合院总价在6000万-1.7亿元，近期成交11套 [8] - 深圳中信城开信悦湾300平方米以上产品套均7500万元，1月成交50套 [8] 高性价比项目热销 - 具备价格或产品力优势的高性价比项目销售大幅增加，高配低价成为有力营销手段 [11] - 武汉长江广电光谷家大幅调价击穿区域底价，销量从月均4套增至首周成交130套，单月实现260套去化 [11][13] - 郑州绿城锦棠天地推出特价房13000元/平方米起，认购套数环比增长92% [13] - 西安金戊幸福晓棠单价约1.5万元，认购套数环比增长1.8倍 [13] - 西安信达凤熙雪芳单价1.3万元/平方米，认购套数环比增长75% [13] 二手房市场表现 - 2026年1月全国重点20城市二手房成交面积约1483万平方米，环比上升10%，同比增长25%，为近13个月次高 [15] - 北京、上海、深圳二手房成交同比增约20%，宁波、苏州、厦门等城市环比同比双双大幅增长 [15] - 成交结构以刚需刚改为主，200万元内房源成交占比超过六成，110～140平方米户型成交占比提升 [15] - 市场呈现“量稳价弱、以价换量”特征，成都、郑州、济南等城市成交均价环比小幅下滑 [17] - 低总价房源价格企稳，在北京、上海、杭州、成都等城市，低总价房源（如京沪300万元以下）成交占比超六成 [17] - 上海200万元以下及杭州150万元以下总价段二手房成交均价已趋稳或小幅回升 [20] - 北京、上海等多个城市新增挂牌量环比回落10%～20%，其中北京、上海总价300万元以下房源上年12月新增挂牌环比分别锐减60.2%和52.8% [21] 未来市场展望 - 2月受春节假期影响，楼市将延续淡季态势，供求两端进一步下滑 [22] - 3月有望迎来阶段性复苏“小阳春”，全年大概率呈现“低开高走”行情 [22] - 市场分化格局难以改变，核心区优质项目、高性价比项目仍将是成交主力，品质竞争成为行业主流 [22] - 二手房分流需求将延续，价格下行压力仍存在 [22]