核心观点 - 2026年1月，重点20城二手房市场在传统淡季逆势走强，成交面积环比上涨10%，同比上涨25%，已连续三个月环比上升，市场出现筑底企稳的积极信号 [1][2][3][4] - 核心城市低总价房源（总价300万以下）新增挂牌量自2025年下半年起逐月减少，部分城市价格开始“止跌”，挂牌量减少与惜售、“由售转租”现象有关，为市场企稳提供了基础 [1][12] - 住建部政策导向将新房与二手房市场视为整体，二手房市场的稳定对整体市场回稳意义重大，低总价二手房企稳有助于推动“卖一买一”置换链，形成市场良性循环 [1][18] 市场整体表现 - 成交规模逆势增长：2026年1月，重点20个城市二手房成交面积达1483万平方米，环比上涨10%，同比上涨25% [2] - 趋势持续向好：重点20城二手房成交面积自2025年11月起已连续三个月环比上升，当前成交规模达2023年1月以来的相对高位 [4] - 价格跌幅收窄：大部分城市“以价换量”仍是主流，但核心城市二手房房价跌幅已收缓，整体开始趋稳 [4] 重点城市成交分析 - 头部城市成交活跃：北京、上海、成都单月成交面积均超100万平方米 [7] - 成都成交面积最多，达215万平方米，环比上涨16%，同比大幅上涨61% [7][8] - 上海成交171万平方米，环比持平，同比上涨22%，较2025年月均上涨5% [8] - 北京成交135万平方米，环比下降8%，但同比上涨15%，较2025年月均上涨2% [8] - 部分城市表现突出：南京、佛山、宁波、合肥、厦门、扬州、烟台等城市1月成交环比涨幅显著，其中宁波环比暴涨189%，扬州同比大涨146% [8] 市场结构性变化 - 低总价房源挂牌量减少：自2025年下半年起，核心城市总价300万以下新增挂牌量逐月减少，降幅大于全市平均水平 [1][12] - 价格出现企稳迹象：上海总价200万以下二手房价格自2025年11月开始趋稳，筑底信号明显 [15] - 房东行为模式转变：部分房东出现惜售，拒绝“低价竞争”，尤其是一些区位好、租金回报率超2.5%的“老破小”，“由售转租”现象增多 [12] 政策与市场联动 - 政策定调：2025年底住建部会议指出，需将新房与二手房市场作为一个整体看待 [1] - 地方新举措：2026年2月2日，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，首批试点浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望进一步稳定试点区域低总价二手房价格 [15] - 市场传导机制：低总价二手房率先企稳，有助于推动“卖一买一”置换链的形成，并最终传导至整个市场不同总价段，形成良性循环 [18]