2026年中国房地产市场核心观点 - 行业处于深度重估与结构性重塑阶段，需打破“成本削减-服务质量下降-需求走弱”的恶性循环，从依赖规模扩张的旧模式转型 [1][7] - 宏观经济呈现“三速”格局，房地产作为传统行业处于调整慢车道，需重新定位自身角色以适配以产业科技为快车道、消费修复为中车道的新发展秩序 [1][14][15] - 核心机遇在于顺应经济转型，各细分市场需回归资产本质，通过品质升级、运营优化与模式创新在分化市场中构建核心竞争力 [3] 宏观经济与政策环境 - 2026-2027年中国经济预计保持相对稳健增长，呈现“缓慢修复”态势，增速将低于2025年预期 [1][9] - 经济增长结构持续优化，居民消费增速有望高于GDP增速，工业生产与整体增长同步 [1][9] - 货币环境保持宽松，LPR与债券收益率维持低位，人民币对美元可能温和走强 [9] - 实际利率（一般贷款加权平均利率减去通胀）在2026年预期趋势性下降，将支撑市场流动性改善，但会加剧资产价值分化 [52][53] 办公市场 - 市场策略转向“少即是多”，聚焦质效提升，通过功能复合、存量改造和集约管理优化空间价值 [2][18] - 行业核心从单纯提供空间转向成为企业合作伙伴，以品质、服务与体验争夺租户，关键在于提升租户的业务协作效率与便利性 [2][21][22][23] - 主要城市空置率徘徊在历史高位附近，租金下行与租户期望上升形成矛盾，资金实力强的业主正选择对存量资产进行改造翻新和可持续升级以提升资产价值 [21][22] - 租户结构变化，内资企业成为新增租赁主力，更偏好综合性的城市环境，办公空间目的转向促进互动、创新与文化凝聚 [23] 零售市场 - 市场整体数据平稳但内部分化加剧，传统核心商圈优势弱化，区域型项目与特色运营商崛起 [2][26] - 竞争力从“有无”转向“优劣”，情感连接、社群体验与独特深度体验成为核心竞争力 [2][26][27] - 截至2025年末，六座核心城市平均租金同比下跌2.2%，空置率微升0.1个百分点，但空置率低于和超过10%的商圈各占50% [26] - 新消费品牌（如泡泡玛特、老铺黄金）通过情感共鸣崛起，运动户外、电子产品等新消费品类租户面积占比上升，传统服饰占比下降 [27] - 2026年六座核心城市预计新开业零售面积达325万平方米，市场领先的规模化运营商及特色运营商将建立更强护城河 [28] 物流市场 - 市场表现与实体经济深度绑定，优质资产抗跌性凸显，行业向“优质资产持有+精细化运营”转型 [2][33] - 租户需求从“单纯成本导向”升级为“供应链战略选址”，综合评估物流效率、产业协同、绿色合规等因素 [33] - 投资者评估标准转向“现金流质量>资产规模”，关注租约稳定性、租户信用及退出确定性，公募REITs的常态化发行强化了这一标准 [34] - 资产质量成为租金溢价核心驱动力，业主需对老旧存量进行自动化、数字化及可持续升级，以满足电商、第三方物流及先进制造企业的更高要求 [35][36] 住宅市场 - 销售市场进入“低位均衡”，销售趋稳但信心脆弱，复苏将由信任与品质驱动，而非销售冲量 [2][40][44] - 租赁市场供给优化，新增供应入市加剧竞争，推动市场向更机构化、更可投资的形态演进 [2][41] - 开发商分化明显：资产负债表稳健者聚焦产品品质、交付可靠性及长期居住体验；面临流动性困境者可能降标，侵蚀品牌信誉 [44] - 租赁运营成功关键从“规模”转向“专业化”，需细分客群、提供清晰市场定位、稳定服务质量与可靠产品品质 [45] 投资市场 - 2026年投资市场大概率延续低迷态势，2025年投资成交额预计约为1，900亿元人民币，处于十年低位 [2][48] - 结构性机会显现，交易占比可能更多流向现金流可见性更强的资产类别（如公寓），而非历史上主导的办公资产 [48] - 资本化率走势分化：零售资产收益率出现初步企稳迹象；仓储物流收益率预计在2026年进一步趋稳；办公楼收益率回落可能滞后 [48] - 更具持续性的流动性回暖更可能在2026年下半年至2027年间出现 [48] 行业金融化转型 - 行业金融化转型加速，核心标志是公募REITs与持有型ABS发行规模与速度显著提升 [2][56] - 此举推动了行业从“开发销售”向“持有运营”的商业模式转型，并倒逼运营管理专业化升级 [2][56][57] - 金融化进程为存量资产提供了市场化退出通道，有助于降低行业杠杆率，并引导长期资本入市 [56][57]