交易核心信息 - 中国恒大清盘人正在寻求出售其持有的恒大物业51.016%控股权，潜在买方一旦成功收购将获得实际控制权 [2][14] - 股权出售计划始于2025年9月，清盘人已与部分有意向方签署保密协议并收到非约束性要约 [2][18] - 2026年1月13日公告显示，清盘人已邀请选定投标人进行进一步尽职调查，并要求在1月底前提交更新后的要约方案，显示出推进交易的紧迫性 [2][18] 恒大物业公司概况与财务表现 - 恒大物业是中国恒大集团旗下专注于物业管理的子公司，于2020年12月2日在香港联交所上市 [8][25] - 2024年公司实现营业收入约127.57亿元，同比增长约2.2%；公司拥有人应占溢利约10.21亿元，同比减少33.75% [9][26] - 2024年毛利率约为19.2%，同比下降约5.7个百分点；净利率约为8.1%，同比下降约4.4个百分点 [9][26] - 截至2024年底，公司总合约面积约7.99亿平方米，在管面积约5.79亿平方米 [9][26] - 2024年累计新签约第三方面积超4700万平方米，同比增长超100%，合同年饱和收入超10亿元 [9][26] 恒大物业业务结构与市场地位 - 物业管理服务收入约106.89亿元，同比增长约3.6%，占总收入的83.8% [9][26] - 社区生活服务收入约9.11亿元，同比增长约12.6%；资产管理服务收入约7.77亿元，同比增长约4.9% [9][26] - 公司被视为中国恒大旗下最具价值的资产之一，其股权出售是清盘程序中的关键一环 [3][19] - 截至2026年2月5日收盘，恒大物业总市值约为122.16亿港元，较其最高峰时期的2064.71亿港元已下滑超过90% [4][21] 潜在买方分析：太盟投资集团 - 太盟投资集团是此次竞购中最受关注的买方，管理超过550亿美元资产，有“亚洲小黑石”之称 [5][22] - 其投资逻辑在于恒大物业拥有的近6亿平方米管理面积能产生稳定现金流，物业行业的轻资产特性及持续收入符合其“困境资产”投资偏好 [5][22] - 太盟曾参与对万达商管的多轮投资，包括2021年联合投入约468亿港元，以及2023年底注资600亿元获得万达商管60%股权 [5][22] 潜在买方分析：广东省旅游控股集团 - 广东旅控是广东省属国企，注册资本17亿元，由广东省国资委和财政厅共同持股 [5][22] - 截至2024年12月31日，公司总资产达141亿元，净资产59亿元，2024年营业收入41.96亿元，净利润2.38亿元 [6][23] - 作为以旅游为主业的省属企业，其业务涵盖六大板块，恒大物业管理的多种业态与其“商业物业及乐园”板块存在协同空间 [6][23] - 作为地方国资，其收购可能承担稳定员工队伍、保障数百万业主服务连续性的社会责任 [6][23] 收购前景与价值重估 - 太盟与广东旅控的竞购代表了两种截然不同的投资逻辑 [7][24] - 恒大物业目前估值面临母公司信用风险外溢和134亿元存款事件对公司治理形象损害的压力 [10][27] - 收购后的首要任务是彻底切断恒大物业与中国恒大的关联风险，重建市场信心，并通过数字化改造、服务升级提升运营效率 [10][27] - 若能成功实现业务“去恒大化”，恒大物业的内在价值有望得到重估 [10][27]