文章核心观点 - 全国核心城市正加速推进城市更新工作，将其视为推动高质量发展、释放投资消费潜能、提升城市承载力的战略性行动 [1] - 各地通过明确投资目标、创新融资工具、化解项目堵点等方式全力推进，并强调建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式 [1][2][6] - 行业专家认为，破解当前城市更新“实施难、纾困难、融资难”的核心在于参与各方利益再平衡，并需引入多元化投融资渠道和社会资本 [3][7][8] 各地推进举措与目标 - 深圳市：召开城市更新工作现场推进会，强调加强全市统筹、破解堵点卡点，并创新推出首张城市更新房票、首张城中村改造房票及首单0.7亿元城中村改造专项债券 [1][2] - 广州市：2026年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元，集中推动52个新模式项目 标志性项目如历时15年的冼村项目实现拆迁清零，三元里项目获100亿元资金，补偿协议签署率超83% [1][6] - 上海市：提出2026年推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造 [1] - 杭州市：印发《杭州市全面推进城市更新行动计划(2026—2028)》，未来三年谋划实施更新项目1500余个 [6] 当前核心问题与解决思路 - 核心问题：当前城市更新面临“实施难、纾困难、融资难”三大难题，根源在于市场转向及房企运营因素叠加 [3] - 解决路径： - 引导无开发实力的房企有序退出或变更项目主体，同时引导业主调降预期和拆赔标准 [3] - 引进增量资金方采取“项目换股东或换主体+后进先出”等模式参与投资 [3] - 推动金融机构通过债转股、提供增量资金等方式参与项目盘活，化解债权债务纠纷 [3] - 政策层面需对市场合理需求做出积极回应与微调，如深圳对住宅“80米限高”规定在满足条件下有所松动 [4] 融资模式与金融工具创新 - 多元化投融资：强调拓展多元化投融资渠道，强化对城市更新项目的信贷支持 [2] - 社会资本参与：鼓励社会资本在风险共担基础上参与，建议建立城市更新专项基金，通过土地出让入股、PPP模式引入社会资本以降低初期投入 [7] - 金融工具赋能：基础设施REITs发行范围扩大，城市更新设施已被纳入，为项目提供可行的金融工具 [8] 行业发展趋势与建议 - 可持续模式：加快建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，做深做细群众工作 [2] - 效率提升：社会资本因积累丰富实操经验，在项目节点推进、谈判对接等环节能大幅提升工作效率 [7] - 长期运营：行业建议建立可持续资金机制，优化资源配置，并强化城市更新项目的长期运营能力 [7]