核心观点 - 文章核心观点是 Agree Realty 拥有行业内领先的财务缓冲空间和信用评级 但管理层在投资上表现出克制 并未充分利用其全部财务能力 [1][7] 财务指标 - 公司备考净负债与经常性 EBITDA 比率为 3.5倍 此数据包含了未结算的远期股权发行的益处 若排除该因素 该比率为 5.1倍 仍处于投资级净租赁 REITs 的典型范围（5.0–6.0倍） 未结算的远期股权规模约为 9亿美元 [2] - 公司 AFFO 派息比率约为 70% 意味着每 1 美元 AFFO 中约有 30 美分未分配用于股息 相比派息比率在 75% 至 80% 区间的同行 公司保留了更多内部资本 [3][4] - 第三季度 AFFO 每股为 1.10 美元 同比增长 7.2% 管理层将 2025 年全年指引上调至 4.31–4.33 美元 中点意味着 4.4% 的增长 [4] 信用状况 - 公司拥有三大机构授予的投资级信用评级 惠誉于 2025年8月12日给予 A- 评级（稳定展望） 穆迪评级为 Baa1（2022年3月由 Baa2 上调） 标普全球评级于 2024年7月将评级从 BBB 上调至 BBB+ [5] - 在净租赁行业 获得 A 类评级非常罕见 即使是最低的 BBB+ 评级（标普） 也高于投资级门槛两个等级 这构成了行业内最宽的结构性缓冲之一 [6] 投资活动与指引 - 公司 2025 年实际投资部署额为 15.5亿美元 而 2026 年的投资指引范围为 12.5亿至 15.0亿美元 指引下限较 2025 年实际投资额减少了 3亿美元 表明管理层在拥有财务空间的情况下选择了克制 [7] 潜在变化信号 - 信号一：2026年 AFFO 指引与市场共识（约 4.54 美元）的对比 若公司指引显著低于共识 则克制政策持续 若高于共识 则可能预示管理层准备加速 [9] - 信号二：排除远期股权影响后的杠杆率（5.1倍）的压缩速度 该指标在 2026 年中远期股权结算过程中的变化 将揭示其财务缓冲是结构性的还是暂时性的 [10] - 信号三：投资级租户组合占比的变化 截至 2025 年底 公司约 66.8% 的年化基本租金来自投资级租户 若该比例跌破 65% 或升至 68% 以上 将暗示其承保理念的潜在转向 [11]