政策定调与执行 - 2026年1月1日《求是》刊文明确房地产政策方向，强调“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”，并指出房地产“带有显著的金融资产属性”[3] - 住建部工作会议定调为“控增量、去库存、优供给”，并推动“好房子”建设，政策方向转向更系统的“稳预期、稳交付、稳品质”[3] - 政策落地迅速，公积金贷款利率统一下调0.25个百分点，换房退税政策延长至2027年底，首套房贷利率普遍降至3.5%~4%，部分城市出现“2字头”[3] - 截至2026年1月，全国已有超过60个城市优化楼市政策，一线城市放宽社保年限、支持多孩家庭与人才购房，首付比例下探至15%-25%[3] 市场表现与数据 - 2026年1月，百城新建住宅平均价格为每平方米17114元人民币，环比微涨0.18%，同比上涨2.52%[4] - 同期，百城二手住宅平均价格为每平方米12905元人民币，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%，但跌幅呈现收窄态势[4] - 市场呈现结构性回暖，新房价格小幅上行，二手房价格跌幅收窄，而非全面普涨[4][9] - 重点13个城市二手房成交面积约810万平方米，环比增长16%，同比增长33%[7] - 一线城市二手房市场活跃度提升：北京网签15082套，连续三个月超过1.4万套；上海网签22834套；深圳网签6802套，创近10个月新高[4][5] 市场特征与趋势 - 市场回暖呈现显著分化，核心城市与优质板块领跑，一线与强二线城市因产业与人口支撑领涨概率更高[7] - “好房子”概念受关注，符合新规范标准的住宅产品在同地段可产生10%~20%的溢价，带动结构性上涨[7] - 市场供需关系向均衡靠拢，重点城市二手房议价空间收窄，部分业主出现惜售情绪[7] - 改善型需求活跃，咨询“换房退税”的客户增加，“卖旧买新”的交易链条更为顺畅[3][11] - 开发商行为转变，拿地活动重启但更强调项目交付力与精装细节，营销重点从“学区”转向“品质”[7] 资金与金融环境 - 宏观资金面保持宽松，M2持续扩张，居民储蓄总额突破160万亿元人民币[7] - 央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，MLF利率稳步下行，降低了整体融资成本[7] - 针对房地产行业的资金支持力度加大，房企“白名单”项目贷款已超过7万亿元人民币，专项债限额为4.4万亿元人民币，缓解了房企现金流压力[7] - 低利率环境有效降低了购房成本，但房贷利率继续大幅下行的空间正在收窄[11] 未来展望与观察节点 - 市场正从冰点向常温缓慢切换，当前价格大致回到2019-2020年水平，机会在于核心城市的优质板块与“好房子”[11][13] - 行业认为“看量先于看价”，成交量的稳定是价格企稳的基础[12] - 后续需观察春节后首周成交能否延续升温、二月百城指数是否继续小幅上行、三月“小阳春”行情是否在核心板块兑现，以判断回暖的连续性[13] - 政策预期将逐步回归中性，市场大起大落的概率降低，但城市间分化将长期存在[11] - 购房逻辑更趋理性，刚需注重通勤与配套，改善型需求优先选择品质与物业更优的小区，并更关注交付标准、保修年限等细节[11]