2025年业绩表现 - 公司2025年实现了强劲的业绩，Nareit FFO每股增长7.2%，核心FFO每股增长7%，同中心NOI增长3.8% [3][4] - 2025年全年执行了1,026份租约，总面积约600万平方英尺，投资组合出租率年底达到97.3% [1][6] - 主力店出租率为98.7%，内联店出租率达到创纪录的95.1%，较上季度提升30个基点 [1][6] - 投资组合的租户保留率在年底达到93% [1] 2026年业绩指引与增长预期 - 2026年业绩指引包括：每股净收益0.74至0.77美元，同中心NOI增长3%至4%，Nareit FFO每股增长中值较2025年增长5.5% [2][7] - 核心FFO每股指引意味着中值同比增长5.4% [2] - 管理层预计2026年Nareit和核心FFO每股均将实现中个位数增长，且该指引未假设任何股权融资 [2][3][7] - 尽管市场对消费者健康和关税影响存在担忧，但管理层对前景的看法保持不变 [3] 租赁与租金表现 - 2025年第四季度，可比续租租金涨幅为20%，可比新租租金涨幅为34.3% [7] - 2025年执行的新租和续租实现了内联租金年均2.7%的增长，这得益于“内置租金上涨条款”和对公司购物中心的需求 [7] - 在租约期权方面，公司在新交易中的立场是从“不给予”开始，若授予期权，则争取每个期权期内租金上涨20%外加约3%的年复合增长率 [10][11] 出租率提升空间 - 管理层认为内联店出租率仍有“一到两个百分点”的潜在提升空间 [8] - 主力店出租率可能提升至约99.1%至99.3%，内联店出租率可能再上升100至150个基点，这得益于活跃的租赁管道和有限的新零售供应 [8] 资本配置策略 - 2026年资本配置优先考虑收购和再开发，收购指引为4亿至5亿美元，计划再开发/新建支出约7000万美元 [5][12] - 公司计划在2026年处置1亿至2亿美元的资产，将资本回收到内部收益率更高的资产中 [5][17] - 2025年公司出售了约1.45亿美元的资产 [17] - 公司专注于收购以杂货店为主的购物中心，目标无杠杆内部收益率为9%，针对“日常零售”中心的目标收益率则高于10% [12] 收购与项目管道 - 2026年年初至今，收购活动总额为7700万美元，包括两个核心杂货店主力购物中心 [13] - 公司已获授或已签约、预计在第一季度末或第二季度初完成交易的资产规模约为1.5亿美元 [13] - 2025年，公司看到新的潜在机会较2024年增加了超过200%；2026年初，公司审查的机会数量已增加70%，进行尽职调查的交易数量增加67% [14] - 公司有20个活跃在建的再开发项目，总投资额约7000万美元，预计平均收益率为9%至12% [15] - 2025年有23个项目稳定运营，交付了超过40万平方英尺的面积，并带来约680万美元的增量年化NOI [15] 财务状况与流动性 - 公司2025年底流动性约为9.25亿美元 [5][18] - 2025年底净债务/调整后EBITDA（滚动12个月年化）为5.2倍 [5][18] - 公司固定利率债务目标约为90%，2025年底为85%，计划在2026年通过融资活动解决浮动利率风险敞口，并处理2027年1月到期的债务 [18] 坏账与租户健康 - 公司预计2026年坏账水平将与2025年一致，2025年坏账约占收入的78个基点 [9] - 第四季度坏账“略有升高”，但与全年整体情况一致，且一、二月的趋势与指引中假设的坏账情况相符 [9] 行业与竞争环境 - 以杂货店为主的购物中心需求具有韧性，持续吸引投资者关注 [4][12] - 杂货店资产的竞争加剧，但上市产品也在增加，管理层认为这可以“自我平衡” [14] - 管理层表示亚马逊生鲜门店关闭“并不意外”，并继续监控亚马逊的杂货配送努力及更广泛的竞争动态 [19]