2025年第四季度及全年运营表现 - 2025年被描述为公司有史以来运营最强劲的年份之一，同店净营业收入增长5.3% [2] - 全年NAREIT运营资金每股增长接近8%，核心运营收益每股增长近7% [15] - 第四季度店铺租赁势头强劲，实现了五年多以来最高的空置店铺面积租赁比例，推动同店店铺占用率提升40个基点，至创纪录的94.2% [1] - 公司2025年部署了超过8.25亿美元的投资，包括超过5亿美元的收购和约3亿美元的开发/再开发项目 [5][10][11] 租赁与租金增长动力 - 第四季度现金租金溢价率为12%，会计租金溢价率达到创纪录的25% [6][8] - 超过95%的2025年协商租赁活动包含了年度租金阶梯式上涨条款，其中96%的新签和续租交易包含此条款 [8] - 店铺交易中，85%包含3%或更高的阶梯涨幅，30%包含4%或更高的涨幅 [8] - 公司有大约100万平方英尺的租赁面积正在各地区进行谈判 [1] - 已签约未开业项目储备可带来约4500万美元的增量基本租金收入 [6][9] 主力店与杂货店租赁活动 - 第四季度与全食超市、Sprouts和Trader Joe's等杂货商签署了租约 [7] - 公司持续看到来自TJX、Nordstrom Rack、Ulta、Ross、Burlington和Williams-Sonoma等其他主力租户的租赁意向 [7] - 主力店租赁被视为将占用率推升至历史峰值以上的重要机会 [7] 开发、再开发与项目管线 - 2025年在16个市场启动了24个开发和再开发项目，大部分资金分配给新建项目 [12] - 新建项目回报率超过7%，显著高于市场资本化率 [12] - 第四季度完成了13个总计超过1.6亿美元的开发/再开发项目，平均混合回报率为9%，项目出租率超过98% [13] - 在建项目管线价值接近6亿美元，未来三年有近10亿美元的项目启动可见度 [5][13] - 2026年约3.25亿美元的开发和再开发支出指引中，预计约三分之二为新建项目，三分之一为再开发项目 [13] 2026年业绩指引与财务表现 - 2026年同店净营业收入增长指引为3.25%至3.75% [4][15] - 指引中包含了债务再融资活动预计带来的100至150个基点的影响，若剔除该影响，指引中值将在"5.5%至6%的区间" [4][17] - 预计第一季度同店净营业收入增长将高于全年指引区间，第二季度将低于该区间 [16] - 公司预计2026年坏账水平仍将低于其历史平均的50个基点 [16] 资产负债表与信用状况 - 公司拥有穆迪A3和标普A-的信用评级，杠杆率处于5.0倍至5.5倍的目标区间内 [4][18] - 拥有强劲的自由现金流，无需通过增发股权或出售资产来为投资管线提供资金 [18] - 15亿美元的信贷额度几乎可全额使用 [4][18] 收购环境与资本配置策略 - 收购环境竞争激烈，杂货店锚定购物中心的资本化率在5%至6%之间 [19] - 收购并非公司基础计划所依赖，仅在符合质量、增长和增值要求时才会进行 [19] - 资本配置优先考虑开发和再开发，收购被视为增量机会 [22] - 资产处置是工具之一，但鉴于自由现金流充裕，并非开发计划的主要资金来源 [22] 特定项目与风险应对 - 公司旗下四家亚马逊生鲜门店均已关闭，但已收到对这些空间的租赁意向 [20] - 公司正评估包括可能转为全食超市或其他杂货商在内的方案，租约尚有"相当长的剩余期限" [20] - 业绩指引中未包含亚马逊终止租约的违约金假设 [21] - Crystal Park项目以3000万美元收购，预计未来几年将再投入约3000万美元进行开发，目标稳定化回报率超过7% [23] 行业背景与公司定位 - 公司业绩得益于其位于"强劲郊区商圈"的杂货店锚定购物中心，以及行业新供应持续有限的背景 [3] - 管理层认为其开发平台是行业中的关键差异化优势 [3] - 零售供应在公司的市场范围内受到限制，证据包括租户咨询当前已被占用的空间 [9] - 尽管行业开发活动可能增加，但预计是从非常低的基数增长，总体供应相对于现有零售存量而言仍然"非常非常少" [14]