项目基本信息 - 项目备案名为“御林湾苑”，由北京东洲房地产开发有限公司开发，于2026年2月7日取得预售许可证（京房售证字(2026)10号）[1] - 项目位于北京市朝阳区崔各庄乡来广营北路29-323及29-324地块，毗邻京承高速[1][2] - 项目总准许销售面积为210,411.55平方米，土地用途为普通住宅，使用年限70年[1] - 项目共批准销售15栋住宅楼，总计1,563套房源，整体拟售均价为78,100元/平方米[1][2] 项目规划与产品结构 - 项目总建筑面积约21万平方米，是一个供应约1,500套新房的超级大盘[4] - 项目分为两个地块：南区（324地块）和西区（323地块）[4][5] - 南区规划12栋高层住宅，容积率2.2，面积段约90-155平方米，一层赠送院子[4][5] - 西区规划3栋洋房，容积率1.3，面积段约213-220平方米，产品为一层下跃和顶层上跃，南北均有平台观景空间[5] - 南区包含商品房、中直机关家属楼及人才房，不同性质住房在地面、地下车库及物业管理上实行软隔离，可视作三个独立小区[5] - 南区配套有下沉商业广场和主题园景，西区因地块较小，缺乏像样的园林景观[5] 各楼栋销售详情 - 南10住宅楼：批准销售107套，面积15,203.86平方米，拟售均价73,810.09元/平方米[2] - 南11住宅楼：批准销售142套，面积17,346.02平方米，拟售均价75,357.96元/平方米[2] - 南12住宅楼：批准销售144套，面积17,579.56平方米，拟售均价73,015.38元/平方米[2] - 南13住宅楼：批准销售72套，面积10,454.36平方米，拟售均价76,934.08元/平方米[2] - 南14住宅楼：批准销售150套，面积21,366.47平方米，拟售均价75,174.59元/平方米[2] - 南15住宅楼：批准销售138套，面积16,846.94平方米，拟售均价79,669.14元/平方米[2] - 南16住宅楼：批准销售70套，面积10,452.96平方米，拟售均价83,775.27元/平方米[2] - 南17住宅楼：批准销售200套，面积21,240.08平方米，拟售均价71,702.01元/平方米[2] - 南18住宅楼：批准销售66套，面积9,874.24平方米，拟售均价80,347.31元/平方米[2] - 南19住宅楼：批准销售100套，面积14,245.48平方米，拟售均价76,417.51元/平方米[2] - 南20住宅楼：批准销售148套，面积21,018.86平方米，拟售均价73,947.43元/平方米[2] - 南21住宅楼：批准销售150套，面积18,311.94平方米，拟售均价77,168.27元/平方米[2] - 西2住宅楼：批准销售28套，面积5,881.60平方米，拟售均价82,540.09元/平方米[2] - 西3住宅楼：批准销售24套，面积5,294.28平方米，拟售均价84,966.32元/平方米[2] - 西4住宅楼：批准销售24套，面积5,294.90平方米，拟售均价86,068.24元/平方米[2] 项目开发历程与市场定位 - 项目自2017年拿地，经历了动工、停工、复工及规划调整，预计于2026年面世[3] - 项目西区紧邻来广营北路，存在噪音影响较大的缺点[5] - 项目周边在售新盘包括望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府等，当前成交均价在80,000-90,000元/平方米[7]