上海2026年1月二手房市场表现 - 2026年1月上海二手房成交量达22834套，创近五年同期新高，同比上涨24.18%，增加4447套，且为连续第三个月成交量站稳2.2万套关口 [1] - 市场活跃度高，单日成交破千套成为常态，1月17日单日成交达1201套，当月第三次破千，为近三年1月楼市罕见现象 [1] - 二手房库存去化加速，挂牌量已连续9个月下降，截至1月底降至14万套，较历史峰值减少近3万套，当前库存量较2025年1月下降约20%，处于近年历史低位 [1] 市场供需与价格结构 - 市场流通效率提升，供需关系趋于平衡，支撑市场热度的核心是刚需群体集体入场，源于价格回归理性 [4] - 经过两年多调整，部分板块购房门槛从300万元级别回落至200万元左右，激活了长期观望的刚需需求 [4] - 1月成交结构显示，300万元以下低价房是市场核心驱动力，成交占比近半，其中200万元以下房源成交占比达49.5%，而总价高于600万元的中高端房源成交占比不足14% [4] - 环线成交分化明显：外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区及新兴区域刚需交易活跃；内中环间成交环比显著增长，显示改善型需求在释放；中环内“老小”房源成交占比也在攀升 [4] 市场核心逻辑与驱动因素 - 市场核心逻辑已从“全面涨跌”转向“结构性重构”，当前表现是供需失衡缓解、购房者心态回归理性后的阶段性企稳，是真实居住需求落地，而非全面复苏或投资热情回潮 [5][6] - 成交量创五年新高也受客观因素影响：2026年春节较晚，部分子女入学购房需求提前至1月释放；2025年末降低增值税、延续换房退税等政策余热降低了交易成本，提振了刚需入市信心 [7] 市场未来展望与对比 - 未来二手房市场走势受限于改善需求释放缓慢、高总价房源去化乏力，价格将维持“稳中有升、局部波动”态势，议价空间可能收窄，但大幅上涨可能性极低 [7] - 若库存连续下降趋势持续，供需平衡将巩固，市场信心有望逐步回归常态 [7] - 与二手房市场形成对比，2026年1月上海新房市场成交14988套，虽同比大幅上涨36.68%，但环比下降23.31%，回归传统淡季正常节奏 [7] 购房者策略建议 - 刚需群体可抓住当前二手房窗口期，重点关注低总价、高流通性的刚需房源，优先选择配套完善、交通便捷的区域 [7] - 改善群体无需急于入手，可重点观望核心区域的优质新房和二手房，等待合适价格和房源，同时警惕远郊区域的去化风险 [8]