中国房地产市场现状与存量分析 - 截至2024年底，全国城镇住房总存量估算在30亿平方米以上，对应套数超过5亿套 [1] - 以全国约14亿人口、平均每户3人计算，对应约4亿多户家庭，住房总量在套数上已出现过剩 [1] - 住房分布严重失衡，一线城市供不应求，而许多二三线及以下城市出现供过于求，空置率攀升 [3] 住房空置与人口结构变化 - 2024年中国房屋空置率估计在20%到30%之间，部分城市甚至更高 [3][4] - 中国人口在2022年出现负增长，2023年及2024年出生率继续下降，人口减少导致新增住房需求减弱 [4] - 人口老龄化加剧，预计到2026年60岁以上人口比例将超过21%，老年人口对住房的需求和流动性不同于年轻人 [6] 区域市场分化趋势 - 一线城市（如北京、上海、深圳）因人口与资金聚集效应，房价保持坚挺或缓慢上升 [3][7] - 部分新一线城市（如成都、杭州）作为区域中心，仍能吸引人口和投资 [7] - 多数二三线及以下城市房价上涨空间有限，部分城市房价已出现停滞或下跌 [6][7] 未来五年（至2031年）市场展望 - 整体房价预计不会出现大幅上涨或下跌，但区域分化将持续加剧 [10] - 一线及强二线城市住房仍将相对紧张，价格坚挺；三四线及以下城市可能出现“随便挑”的局面，但房产升值空间有限 [7][8][13] - 购房者心态将从投资主导转向居住主导，更关注居住舒适度而非升值潜力 [6][10] 供需与市场结构演变 - 房企自2023年起融资困难，导致部分企业倒闭或经营困难，新房供应量可能下降，有助于缓解空置率上升压力 [8] - 城市更新（如“棚改”、“旧改”）主要产生存量置换需求，而非增量需求，对整体住房总量影响有限 [10] - 到2031年，中国城市化率预计将提升至70%左右，约还有1亿多人口从农村进入城市，但其购买力及分散性对单个城市房价拉动作用有限 [12] 影响房价的其他长期因素 - 远程工作兴起可能长期减弱对一线城市的依赖，促使部分人口流向二三线城市，从而影响人口分布和区域房产价值 [12] - 房产的投资属性减弱，居住属性增强，可能使房价收入比逐步回归理性 [11] - 房产价值将更取决于具体区位（如城市中心、基础设施完善的社区），边缘地带或人口流出地区的房产易贬值 [11][12]