核心观点 - 在利率下行、传统固收资产收益承压的背景下，具备长期稳定现金流和抗通胀属性的优质商业不动产，正成为险资机构资产配置的核心“资产锚”，以匹配其长久期负债需求 [1] - 险资投资商业不动产的模式持续升级，从单一的物权直投，演进为综合运用公募REITs、持有型ABS、Pre-REITs等多种金融工具，并与“所有权与运营权分离”的轻资产运营模式相结合，旨在控资产、提效率、增流动 [1][5][8] 险资投资商业不动产的驱动因素 - 匹配长久期负债需求：保险资金尤其是寿险资金久期普遍超过10年，需应对保单赔付、到期给付等刚性支出，优质商业不动产的长周期属性与持续可预期的现金流能精准匹配这一需求 [3] - 提升投资收益率：在传统固收资产收益承压的背景下，商业不动产提供了更高的收益潜力，例如截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率 [4] - 资产具备多重优势：购物中心等商业不动产作为扩内需、促消费的重要载体，兼具经营强韧性、租金稳定性和资产增值性，能为保险资金提供长期稳定的现金流回报 [4] 险资投资商业不动产的活跃案例 - 中邮保险领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区核心地段的博华广场，创下2025年险资不动产投资单笔最高纪录 [3] - 大家保险通过旗下基金公司以24.5亿元拿下杭州滨江宝龙城 [3] - 招商信诺人寿联合利安人寿出资9亿元，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购 [3] - 瑞众保险通过旗下资管公司参与华润置地Pre-REIT——润盈金石基金，该基金将投向位于西安、贵阳、大连三个城市的三座优质购物中心项目 [3] - 英格卡集团与高和资本达成战略合作，计划成立由险资机构作为有限合伙人（LP）的专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三地的荟聚购物中心项目 [2] 投资工具与模式的迭代升级 - 公募REITs：险资参与度显著提升，例如2025年，6家保险机构总计获得华泰苏州恒泰租赁住房REIT配售数量3850万份（占总份额约7.7%），获配金额约1.05亿元；自2021年首批产品上市以来，至2025年底发行规模已超2000亿元 [6][7] - Pre-REITs：成为险资布局核心资产的“前置通道”，通过提前介入优质资产培育期，锁定长期收益并提升资产流动性，例如瑞众保险投资的润盈金石基金 [6] - 持有型ABS：在2025年实现爆发式增长，例如2025年11月人保资产发起设立的“中铁诺德持有型不动产ABS”在上海证券交易所挂牌，成为险资深度参与交易所多层次REITs市场的标杆项目 [6][7] - “所有权与运营权分离”模式：成为行业主流，形成“险资做财务房东、原业主做轻资产运营商”的双赢格局，例如英格卡集团在出售项目产权后继续负责运营管理，新华保险、大家保险收购的万达广场项目也保留原商管团队运营 [8] 未来展望与行业意义 - 随着核心城市优质商业不动产供给增加以及REITs市场进一步成熟，险资的投资空间将持续扩大 [9] - 多层级REITs市场的完善将为一级市场提供更清晰的“估值锚”，吸引更多元的投资机构参与，推动行业健康稳健发展 [9] - 险资作为“耐心资本”，其深耕商业不动产领域具有双重战略意义：一方面为自身长久期负债找到了匹配的“压舱石”；另一方面为存量不动产市场注入了宝贵的流动性，在“资本增值”与“实体赋能”的共振中，成为推动中国商业不动产市场转型升级的重要力量 [9]