上海启动二手房收储试点用于保障性租赁住房 - 上海于2月2日实质性启动收购二手房用于保障性租赁住房，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点，与建设银行上海市分行签约 [1] - 此举旨在通过政府收购特定条件的存量二手房，转化为保租房供应，以优化住房供给结构并释放改善型需求 [4][14] 各试点区域收购方案与标准 - 浦东新区方案：优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源 [1][16] - 静安区方案：采取片区式收储为主、零散收购为辅，优先收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈 [3][16] - 徐汇区方案：拟通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型房源，经标准化装修后作为保租房供应 [3][16] - 徐汇区“十四五”以来已累计建设筹措保障性租赁住房3.18万套，其60平方米以下中小户型平均租金约130元～180元/平方米/月，且供不应求 [3] 目标房源市场特征 - 过去一年上海成交的二手房中，同时符合“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”条件的占比仅6.9% [1][14] - 其中，静安区此类房源成交占比11.3%，徐汇区占比8.3%，浦东新区占比高达31.0% [14] - 符合收购条件的房源在全市的套均总价为255万元，议价空间为8.3%，成交周期为126天，看房人数指数为87，均显示其市场流动性相对较弱 [11] 资金安排与运作模式 - 资金来源：首期将安排区级财政资金作为资本金注入区保障房公司，并搭配银行贷款融资 [16][17] - 运作模式：浦东新区创新“收旧换新”模式，购房款参照房票形式专账监管，产权人需同步购买浦东新区内市场化一手住房，资金由监管银行凭预告登记证明支付给开发商 [16][17] - 资金规模：符合收购条件的二手房中，三区成交合计占比50.6%，合计成交金额约250亿元，若收购资金能达到年成交金额的10%（约25亿元/年），将对市场库存消化产生显著促进效果 [20] - 建设银行上海市分行将提供包括融资安排、资金监管、个人住房按揭等在内的全周期金融服务支持 [20] 对房地产市场的影响 - 释放改善需求：收购有助于释放有置换需求的产权人的改善型需求，助力新房去库存 [4] - 缩短交易周期：政府收购确定性高，可以缩短存量房交易周期，更快释放需求，减轻新房去化压力 [4] - 削减市场存量：存量收购直接削减市场可售存量，缓解库存积压，并抑制新增供给冲动 [14] - 分流刚性需求：收购房源转化为保障房，可分流部分刚性租赁需求，减轻商品房市场的需求竞争压力 [14] - 增强市场信心：市场参与者认为此举有利于市场，有“托底”感觉，能增强市场信心和活跃度 [6][20] 相关市场数据与案例 - 全市库存：上海二手房库存量目前约13万套，月度成交量已超过2万套 [7] - 案例价格：浦东内环内凌一小区37平方米一室户成交价约190万元，月租金约4300元 [8] - 租赁供需：2025年上海租赁市场数据显示，月租金在501-1000元及1001-1500元价格段的供需错配较为明显，需求占比远高于供给占比 [19]