项目进展与现状 - 深圳市南山区北头村城市更新单元一期项目于1月19日进入行政调解阶段，标志着这场持续18年的旧改迎来关键破局点[1] - 项目靠近深圳南山小学一侧的东街和西街即将进入拆迁范围，现场楼宇已拉起围挡并设有旧改宣传公示栏[1] - 北头村与南山村、向南村、大新新村并称为南山旧改“F4”，是南山中心区城市更新的核心拼图，其突破为整个片区带来新想象[1] 历史沿革与破局原因 - 北头村旧改始于2008年被纳入深圳城市更新年度计划，2011年专项规划获批，后因拆迁协调难、产权复杂等问题进展缓慢[4] - 转折点出现在2024年6月，《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案审议通过并于7月获批，为项目重启扫清障碍[4] - 项目长期“拉锯”的三大症结包括：要求100%业主签约导致“拆迁难”和成本高企、市场调整下货值下降与补偿预期不匹配的“纾困难”、以及市场下行周期下的“融资难”[5] - 近期破局源于深圳“控增盘存”的政策驱动，截至今年1月，深圳已立项更新项目计划拆除范围近90平方公里，但完成实施主体确认的面积仅占41%，大量存量项目亟待盘活[6] 操盘手与开发商背景 - 北头村旧改的实际开发商是金汇融地产，其为大族控股集团的全资子公司[8][9] - 大族控股集团以激光产业闻名，旗下大族激光是全球领先的激光加工设备制造商，于2008年进军房地产开发领域[9] - 大族控股在深圳累计房地产开发总面积超500万平方米，城市更新是其地产板块核心布局方向，在南山旧改“F4”中手握北头村和南山村两个核心项目[9] 片区格局与市场影响 - 南山旧改“F4”呈现“两快两慢”局面：北头村进入行政调解，向南村由深圳人才安居集团联合万科、深业等国企接手，进展迅速；而大族控股旗下的南山村和大新新村进度相对较缓[11] - 与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价接近10万元/平方米，凸显旧改区域的巨大价值潜力[11] - 南山区政府2025年工作计划明确要“稳妥推进城中村改造”，北头村的破局预示着南山中心区城市更新或将驶入快车道[11]