2025年A股房企业绩预告核心观点 - 超过73%的A股上市房企业绩预亏，行业整体盈利表现持续欠佳，扣非归母净利润总亏损规模巨大 [1][10] - 业绩下滑主要归因于行业下行导致的销售项目结转利润减少，以及普遍对资产计提减值准备 [4] - 尽管市场仍在筑底，但政策支持力度加大与部分规模房企债务重组落地，为行业风险出清与未来复苏提供了基础 [17][18] 2025年房企业绩表现 - 整体亏损面广：在已发布2025年业绩预告的72家A股房企中，53家预计亏损，占比超过73%，其中39家为连续亏损 [1] - 盈利企业稀少：仅19家房企预计盈利，其中仅5家预计归母净利润同比增加，另有9家企业预计扭亏为盈 [1] - 盈利持续下滑：自2019年起，72家房企加总的归母净利润与扣非归母净利润持续下滑，2022年首次整体亏损 [10] - 亏损规模巨大：按预告上限计算，72家房企2025年归母净利润总亏损1471亿元，扣非归母净利润总亏损2089亿元（下限2455亿元） [10] 业绩下滑主要原因 - 结转利润减少：近83%的业绩预亏或盈利减少房企将原因归为行业下行导致的销售项目结转利润减少 [4] - 计提资产减值：近78%的房企对资产计提了减值准备，是业绩下滑的另一主因 [4] - 其他影响因素：部分房企业绩还受到投资收益减少、利息费用较高以及固定资产折旧较多等因素影响 [4] 典型公司案例分析 - 招商蛇口：预计2025年归母净利润为10.05-12.54亿元，同比下降59%-75%；扣非归母净利润为1.54-2.31亿元，同比下降91%-94% [8] - 招商蛇口利润下降原因：房地产项目交付减少导致收入下降，对部分项目计提减值增加，对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少 [8] - 金科股份：因完成破产重整产生债务重整收益约680-700亿元，预计2025年实现归母净利润300-350亿元 [8] - 金科股份经营状况：2025年预计扣非净利润仍亏损290亿元以上，经营重心已由地产开发转为轻资产运营 [8] - 其他特殊案例：渝开发和深物业两家企业归母净利润盈利，但扣非后出现亏损 [9] 当前市场环境与短期展望 - 销售与投资低迷：2026年1月，TOP100房企单月实现销售操盘金额1654.5亿元；当月土地成交建筑面积和金额环比回落90%，同比分别下降48%和59% [14] - 短期盈利承压：由于房地产销售规模持续减少，预计2026年房企的项目结转收入和利润可能仍处于低位 [13] - 减值压力持续：受宏观经济及市场低迷影响，2026年房企仍可能需要对存量项目计提减值 [13] 政策支持与行业风险出清 - 城市更新支持：政策鼓励利用存量资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期，为存量盘活提供便利 [17] - 金融支持加大：央行下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，优化房地产融资协调机制并延长“白名单”项目贷款展期期限至5年 [18] - 财税优惠延续：居民换购住房个税退税政策延至2027年底，公租房相关税收优惠延续，覆盖七大税种 [18] - 债务重组进展：碧桂园、融创、远洋、旭辉等规模房企债务重组在2025年取得突破性进展并不断落地，行业进入风险出清新阶段 [18]