行业核心观点 - 中国房地产市场已从“增量博弈”彻底转变为“存量厮杀”，行业逻辑发生根本性重构 [4][6] - 过去“闭眼买房都能跑赢通胀”的“资产狂飙”黄金时代已结束 [3] - 未来房价不会“全盘普涨”，只有“好房子”存在结构性机会，靠炒房暴富的时代一去不返 [33] - 家庭资产配置必须从“规模导向”转向“流动性导向” [33] 市场环境与现状 - 2026年房地产市场底部信号明确，但已进入存量时代 [6][33] - 重点30城租金回报率中位数仅为2.06%，许多二三线城市跌破2% [11] - 房地产税立法已完成并正在试点，长期持有成本将越来越高 [31] - 人口持续向都市圈、核心城市流动，非核心区及人口流出地的房产需求将持续减弱 [27] 持有两套房家庭面临的潜在路径 - 路径一：认亏出清，断臂求生 - 适用于三四线县城老房、大城市非核心区“老破大”、远郊空房等“鸡肋资产” [9] - 持有成本（物业费、取暖费、维修基金、空置损失）可能超过租金收入，资产持续“失血” [11][13] - 需接受成交价可能跌至购买价70%的现实，果断变现以保住家庭现金流，避免资产流动性进一步恶化 [13][15] - 路径二：被动转型，运营自救 - 政策导向鼓励从“房东”转向“资产运营商”，通过运营提升收益 [17] - 具体策略包括：“腾笼换鸟”置换为城区核心地段小户型、通过精装修提升租金（涨幅可达三成）、委托专业机构、进行适老化改造（可将收益率从不足2% 提升至5% 左右） [20] - “好房子”的新标准是地段核心、配套完善、具备服务属性，主动运营可使其成为持续创造现金流的资产 [22] - 路径三：彻底躺平，资产归零 - 部分家庭因抱有市场回暖幻想而惜售，导致资产陷入困境 [25] - 房产面临不可逆的物理折旧，维修成本攀升，同时需求端持续萎缩 [27] - 最终结果可能是房产无法出租或出售，沦为需要持续贴钱维护的“僵尸资产”，锁死家庭财富 [29] 对家庭资产管理的建议 - 评估房产真实现金流：计算所有持有成本（物业费、维修费、空置损失），区分资产与负债 [36] - 建立房产“流动性评分”体系：核心地段、优质学区、通勤便利、楼龄新为加分项；远郊、老破大、户型不佳、三四线非核心区为减分项，分数低的应优先处理 [39] - 重构财富观念：财富核心是随时可调用的现金及抗风险能力，而非固定资产数量，需将死资产转化为活资源 [38]