核心观点 - 在利率下行、传统固收收益承压的背景下，具备长期稳定现金流和抗通胀属性的优质商业不动产，正成为保险资金配置的核心“资产锚”，以匹配其长久期负债需求 [1] - 保险资金的投资模式持续升级，从单一的物权直投，演进为公募REITs、持有型ABS、Pre-REITs等多元金融工具并举的协同模式 [1][5] - “险资持有产权 + 专业机构运营”的“所有权与运营权分离”模式已成为行业主流，实现了资本与专业运营的优势互补 [8] 险资投资商业不动产的驱动因素 - 传统固收类资产受利率环境影响较大，而保险资金（尤其是寿险资金）久期普遍超过10年，需要应对保单赔付等刚性支出 [3] - 优质商业不动产的长周期属性与持续可预期的现金流，能精准匹配保险资金的长期负债需求，并在抵御利率下行压力的同时实现资产保值或增值 [3] - 截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑 [4] - 购物中心作为扩内需、促消费的重要载体，兼具经营强韧性、租金稳定性和资产增值性，能为保险资金提供长期稳定的现金流回报 [4] 险资投资商业不动产的典型案例 - 英格卡集团与高和资本达成战略合作，计划成立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三地的荟聚项目，该基金的有限合伙人（LP）为险资机构 [2] - 2025年，中邮保险领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区核心地段的博华广场，创下当年险资不动产投资单笔最高纪录 [3] - 大家保险通过旗下基金公司以24.5亿元拿下杭州滨江宝龙城 [3] - 招商信诺人寿联合利安人寿出资9亿元，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购 [3] - 瑞众保险通过旗下资管公司参与华润置地Pre-REIT——润盈金石基金，该基金将投向位于西安、贵阳、大连的三个优质购物中心项目 [3] 险资运用的多元金融工具 - 公募REITs：险资参与度显著提升，例如2025年，工银安盛人寿、泰康养老保险等6家保险机构总计获得华泰苏州恒泰租赁住房REIT配售数量3850万份（占总份额约7.7%），获配金额约1.05亿元 [5][6] - Pre-REITs：成为险资布局核心资产的“前置通道”，通过提前介入优质资产培育期，为后续上市奠定基础，锁定长期收益并提升资产流动性，如瑞众保险投资的润盈金石基金 [6] - 持有型ABS：2025年11月，人保资产发起设立的“中铁诺德持有型不动产ABS”在上海证券交易所挂牌，成为险资深度参与交易所多层次REITs市场的标杆项目 [6] - 公募REITs自2021年首批产品上市以来发展迅速，至2025年底发行规模已超2000亿元；持有型不动产ABS在2025年实现爆发式增长 [6] - 不同金融工具适配不同资产类型：公募REITs适合稳定运营期、现金流可预测的核心资产；持有型ABS准入更灵活，覆盖资产类型更广泛 [7] “所有权与运营权分离”的主流投资模式 - 模式形成“险资做财务房东、原业主做轻资产运营商”的双赢格局：险资通过收购取得完整物权，原资产持有方或专业运营机构继续负责项目日常运营 [8] - 典型案例包括：英格卡集团在与高和资本的合作中，继续持有荟聚品牌并独家负责三座购物中心的运营管理；新华保险、大家保险等批量收购的万达广场项目，均保留万达商管团队负责日常运营 [8] - 该模式优势明显：对险资而言，无需自建运营团队，可通过稳定租金实现长期收益并降低运营风险；对原资产方而言，可回笼资金、缓解杠杆压力，同时聚焦核心运营能力以提升资产价值 [8] 未来展望 - 随着核心城市优质商业不动产供给增加以及REITs市场进一步成熟，险资的投资空间将持续扩大 [9] - 多层级REITs市场的完善将为一级市场提供更清晰的“估值锚”，吸引更多元的投资机构参与，推动行业健康稳健发展 [9] - 险资作为“耐心资本”，其深耕商业不动产领域具有双重战略意义：一方面为自身长久期负债找到匹配的“压舱石”；另一方面为存量不动产市场注入宝贵流动性，在“资本增值”与“实体赋能”的共振中，成为市场转型升级的坚实力量 [9]