房地产行业供需现状 - 全国城镇住房空置率约20%，部分三四线城市超过30%，个别县城春节峰值超40% [5] - 多地新房库存去化周期超过22个月创十多年新高，半数三四线城市超30个月，部分需五六年 [7][8] - 广义库存（已开工未售+未开工地块）去化周期估算接近40多个月，即三年多才能消化完 [10] 开发商持续建设的原因 - 市场分化严重，过剩主要集中于三四线、远郊及人口流出地区，一线及强二线核心板块仍有需求 [15][17] - 地方财政长期依赖土地出让收入，部分占比超20%，为维持运转有动力继续推地 [18][20] - 开发商惯于“高杠杆+高周转”模式，停工可能导致融资收紧与债务违约，故需维持开工以保持现金流和融资能力 [23][25][27][29] - 存在结构性需求，如改善型需求、人口向都市圈集中，城镇化率66%较发达国家75%仍有差距，部分城市优质新房仍有市场 [31][32][34][36] 行业未来发展趋势 - 购房者偏好转向现房、好地段和好产品，对远郊期房兴趣下降 [38] - 政策导向为“控增量、去库存、优供给”，高库存城市可能暂停或减少住宅用地供应 [40] - 金融机构对房企融资审核趋严，高杠杆盲目扩张难度加大 [42] - 行业从“疯狂盖房、谁拿谁赚”的增量时代，转向“看人卖房、按需供地”的存量时代 [42][44]