核心观点 - 太古地产内地零售物业表现强劲，新项目按计划推进，香港办公楼市场则面临挑战，公司通过灵活租赁策略优先保障出租率，中金维持其“跑赢行业”评级及目标价 [1][2] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2023年全年零售额同比增长49.6% [1] - 北京三里屯太古里2023年全年零售额同比增长11.2% [1] - 业绩改善主要受重奢品牌拓店改造陆续完成推动 [1] 新项目进展 - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，以零售、餐饮、休闲为主 [1] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目如期推进 [1] - 预计新项目将于2026年起陆续落成 [1] 香港办公楼市场 - 香港写字楼市场空置率仍保持高位 [1] - 公司香港办公楼整体出租率为91% [1] - 核心区域太古广场出租率按年提升1个百分点至96% [1] - 太古坊出租率按年下降4个百分点至89% [1] - 2023年全年办公楼租金调幅维持在下跌13%至15%的区间 [1] - 租金下调主要因公司在激烈市场竞争中采取灵活租赁策略，优先保障出租率及租户留存 [1] 投资评级与估值 - 中金维持对太古地产“跑赢行业”评级 [2] - 目标价为26.5港元 [2] - 目标价对应2025年股息收益率4.3% [2] - 目标价对应2026年股息收益率4.5% [2]