文章核心观点 - 公司（Kilroy Realty Corporation）在2025年第四季度及全年取得了强劲的运营业绩，特别是在租赁活动方面表现突出，抓住了市场对高品质办公和生命科学项目的需求增长[2] - 公司通过积极的资本循环活动（资产出售与收购）优化了投资组合，并利用西海岸商业地产机构投资者兴趣重燃的时机增强了资产质量[2] - 尽管部分财务指标同比有所下滑，但公司对2026年的增长和持续发展持乐观态度，并发布了2026年的运营资金（FFO）指引[2][17] 第四季度财务业绩 - 第四季度收入为2.722亿美元，低于2024年同期的2.864亿美元[6] - 第四季度归属于普通股股东的净利润为1240万美元，摊薄后每股收益为0.10美元，显著低于2024年同期的5950万美元（每股0.50美元）[6] - 第四季度运营资金（FFO）为1.172亿美元，摊薄后每股0.97美元，低于2024年同期的1.449亿美元（每股1.20美元）[6] 第四季度租赁与入住情况 - 稳定投资组合的入住率为81.6%，出租率为83.8%，其中已签约但尚未开始的租约占220个基点[6] - 第四季度签约约82.7万平方英尺的租约，是公司六年来最强劲的第四季度租赁表现[6] - 租赁活动包括：对先前空置空间的54.7万平方英尺新租赁、对当前已占用空间的14.8万平方英尺新租赁以及13.2万平方英尺的续租[6] - 在Kilroy Oyster Point Phase 2（KOP 2）项目签约了31.6万平方英尺的新租约[6] - 季度内包括6万平方英尺的短期租赁[6] - 第二代租赁（不包括短期租赁）的GAAP租金和现金租金较先前水平分别下降16.8%和27.1%[6] - 租金下降主要受两笔特殊租约影响：一笔是租户破产后空置空间的新租约，另一笔是为保留近期收入而签署的单租户楼宇续租[6] - 若排除这两笔租约，GAAP租金和现金租金将分别增长16.2%和下降2.6%[6] 第四季度资本循环活动 - 12月，以6100万美元的总售价完成了洛杉矶好莱坞子市场Sunset Media Center（约32.6万平方英尺办公物业）的出售[6] - 12月，就出售圣地亚哥I-15走廊子市场的Kilroy Sabre Springs三栋园区达成协议（收到不可退还定金），并将其归类为持有待售。该园区总面积约42.8万平方英尺，并于1月以1.245亿美元的总售价完成出售[6] 2025全年财务业绩 - 全年收入为11.127亿美元，略低于2024年的11.356亿美元[13] - 全年归属于普通股股东的净利润为2.761亿美元，摊薄后每股收益为2.32美元，高于2024年的2.110亿美元（每股1.77美元）[13] - 全年运营资金（FFO）为5.059亿美元，摊薄后每股4.20美元，低于2024年的5.516亿美元（每股4.59美元）[13] 2025全年租赁与入住情况 - 全年签约约205.1万平方英尺的租约，是公司自2019年以来的最高年度租赁量[13] - 租赁活动包括：对先前空置空间的110.8万平方英尺新租赁、对当前已占用空间的23.3万平方英尺新租赁以及71.0万平方英尺的续租[13] - 全年包括27.0万平方英尺的短期租赁，其中主要为18.7万平方英尺的短期续租[13] - 第二代租赁（不包括短期租赁）的GAAP租金和现金租金较先前水平分别下降9.3%和18.4%[13] Kilroy Oyster Point Phase 2 (KOP 2) 项目进展 - 第四季度在KOP 2签约了31.6万平方英尺租约，全年总计签约38.4万平方英尺，远超公司先前设定的10万平方英尺签约目标[13] - 该项目目前入住率为3%，出租率为44%[13] - 第四季度KOP 2的主要租赁交易包括：加州大学旧金山分校签署了整栋约28万平方英尺的租约，预计2027年第四季度入住；一家新的基因组测序工厂签署了约2万平方英尺的租约（作为公司样板间计划的一部分），已于2025年第四季度入住；Acadia Pharmaceuticals签署了约1.6万平方英尺的租约，预计2026年第二季度入住[13] 2025年开发与再开发项目 - 2025年第一季度，KOP 2获得临时入住证书，并从施工阶段进入租户装修阶段[11] - 第三季度，将圣地亚哥University Towne Center子市场的再开发项目4690 Executive Drive（约5.2万平方英尺）加入稳定投资组合，该物业出租率为47%[18] - 第三季度，将旧金山湾区Other Peninsula子市场的再开发项目4400 Bohannon Drive（约4.8万平方英尺）加入稳定投资组合，该物业出租率为0%[18] 2025年其他资本循环活动 - 4月，就出售Santa Fe Summit部分土地（22英亩地块中的约5英亩）达成协议，总售价3800万美元，预计在2026年获得开发权后完成[18] - 6月，以4000万美元总售价完成西洛杉矶运营物业501 Santa Monica Boulevard（约7.9万平方英尺）的出售[18] - 7月，就出售1633 26th Street达成协议，总售价4100万美元，预计在2026年获得开发权后完成[18] - 9月，以3.65亿美元总售价完成硅谷一个四栋建筑、约66.3万平方英尺园区的出售[18] - 9月，以2.053亿美元完成对洛杉矶比佛利山子市场办公物业Maple Plaza（约30.6万平方英尺）的收购[18] - 12月，就出售Santa Fe Summit剩余土地（约17英亩）达成协议，总售价8600万美元，预计在获得住宅开发权后完成[12] - 12月，以1.92亿美元完成对圣地亚哥Torrey Pines子市场生命科学园区Nautilus Campus（四栋建筑，约23.2万平方英尺）的收购[12] 资产负债表与流动性 - 8月，完成了4亿美元、利率5.875%、2035年10月到期的无担保高级票据的公开发行[18] - 9月，全额赎回了4亿美元、利率4.375%、2025年10月到期的无担保高级票据[18] - 截至2025年12月31日，公司拥有约13亿美元的总流动性，包括约2亿美元现金及现金等价物，以及完全未提取的无担保循环信贷额度下的约11亿美元可用资金[18] 可持续发展与企业社会责任 - 连续第六年实现投资组合范围内的碳中和运营[18] - 安装了超过6兆瓦的现场太阳能发电容量[18] - 被列入美国环保署全国绿色电力百大用户名单[18] - 获得GRESB五星评级，并被评选为美洲地区科技/生命科学领域开发项目区域行业领导者[18] - 自2024年新认证计划启动以来，获得了最多的ENERGY STAR NextGen认证[18] - 投资组合新增超过160万平方英尺的ENERGY STAR认证空间，总计超过1090万平方英尺[18] - 成为Fitwel Champion+公司，并保持Green Lease Leader Gold地位[18] 近期发展与2026年指引 - 1月，将KOP 2加入稳定投资组合，并完成了Kilroy Sabre Springs的出售[18] - 公司首次发布2026年基于Nareit定义的FFO每股指引，范围为摊薄后每股3.25美元至3.45美元[17] - 2026年关键运营假设包括：全年平均入住率76.0%至78.0%（若排除KOP 2则为80.0%至81.5%），同物业现金净营业收入（NOI）增长为-1.50%至0.00%[19] - 指引预计开发项目NOI为负2350万至2500万美元，总开发支出为1.5亿至2亿美元，资产处置规模约为正负3亿美元[19] - 基于指引，预计2026年归属于普通股股东的净利润在7080万美元至9504万美元之间，FFO在3.939亿美元至4.1814亿美元之间[19] 公司业务概况 - 公司是美国领先的业主和开发商，业务遍及旧金山湾区、洛杉矶、西雅图、圣地亚哥和奥斯汀，专注于为科技、媒体、生命科学和商业服务公司创造现代办公环境[22] - 公司是一家公开交易的房地产投资信托基金（REIT），是S&P MidCap 400指数成分股，拥有超过七十年的开发、收购和管理办公、生命科学及混合用途项目的经验[23] - 截至2025年12月31日，公司的稳定投资组合总计约1630万平方英尺（主要为办公和生命科学空间），入住率81.6%，出租率83.8%[24] - 公司还在好莱坞和圣地亚哥拥有约1000个住宅单元，季度平均入住率为94.1%[24] - 公司有一个处于租户装修阶段的开发项目（KOP 2），总面积约87.2万平方英尺，总投资估算为12亿美元[25]