商业不动产REITs试点快速推进 - 2026年1月29日至2月5日，10只商业不动产REITs产品申报，拟募集资金达377亿元 [1][2] - 申报产品涵盖购物中心、酒店、写字楼、商业综合体等多元业态，其中华安锦江商业不动产REIT是国内首单纯酒店资产REITs [2] - 此举标志着中国公募REITs市场进入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展的新阶段 [1][2] 市场格局与资产规模 - 商业不动产REITs的启动补全了公募REITs市场的生态闭环 [2] - 据券商研报测算，中国商业地产存量资产规模已超过40万亿元 [1] - 此前已上市12只消费基础设施REITs，底层资产包括购物中心、农贸市场等，商业不动产REITs进一步扩大了底层资产类型范围 [2] 申报项目与资产特征 - 已申报的10只项目中，8只底层资产数量在2个及以上，6只项目资产分布在2个及以上不同城市，增强了资产组合的分散性 [3] - 资产类型呈现业态多元且混合业态占比高的特征，以商业综合体为代表的混合型业态有望成为特色品类 [2][3] - 例如华夏银泰百货商业不动产REIT，底层资产为汇聚国际一线顶奢品牌的合肥银泰中心，此类高端消费项目此前因不符合“基础设施”定义而难以进入REITs市场 [4] 制度优势与流程优化 - 商业不动产REITs申报流程更高效，无需经过发展改革委前置推荐流程，可直接向证监会系统申报 [3] - 募集资金用途更灵活，净回收资金可用于与主营业务相关的债务偿还，这对现金流压力较大的原始权益人具有现实意义 [3] - 相比之下，基础设施REITs的募集资金用途有严格限制，且需经省、国家两级发展改革委推荐 [3] 对行业定价体系的重构 - 商业不动产REITs为盘活存量资产、解决部分资产流动性缺失和定价失灵问题提供了市场化途径 [5] - 传统上，商业不动产投资以产业资本和私募资金为主，依赖大宗交易，投资者更看重依赖于土地增值预期的资本增值价值，缺乏普适性的投资定价体系 [6] - REITs的推出将从三方面推动价值重估：构建以成熟资产长期持有为基础的定价体系；促进行业回归以经营现金流为本的定价逻辑；通过二级市场构建与大宗市场有联系又有区隔的新定价标准 [6] 提升市场透明度与效率 - REITs通过公募上市实现每日连续交易，由广泛市场供需决定价格，使定价更贴近真实市场预期，突破了依赖少数大宗交易和散售的局限 [7] - REITs强制定期披露出租率、租金水平、现金流、租户结构等核心数据，打破了传统商业不动产投资信息不透明的壁垒，有望大幅提升行业投资透明度 [7] - 资产的经营管理及交易流通具有高度市场化特性，有助于资产管理团队持续提升项目的经营管理质量 [3][6]