核心观点 - 房地产行业现金流普遍紧张 房企正通过多种创新方式进行融资“补血” 包括股权融资和高息美元债等 但整体融资环境尚未全面回暖 融资成本依然高企 [1][2] 房企近期融资案例与方式 - 华发股份定向增发：控股股东华发集团计划以现金认购不超过30亿元人民币的A股股票 发行价格不低于基准日前20个交易日均价的80% 募集资金主要用于珠海、绍兴、成都、杭州等多个项目建设 旨在为项目开发提供资金保障并改善公司流动性、优化资产负债结构 [3] - 新城发展配股融资：以“先旧后新”方式配售1.98亿股股份 每股配股价2.39港元 较前一日收市价折让14.95% 预计净筹资4.69亿港元 用于未来发展、偿还到期债务及一般营运资金 [3] - 大连万达商管发行高息美元债：发行规模3.6亿美元 息票率高达12.75% 为固定利率高级有担保债券 期限结构为2NC1.5 这是该公司时隔三年后再次发行境外债 [5] 融资背景与目的分析 - 当前能成功进行股权融资（如配股、增发）的房企主要分为两类：一是具有央国企背景或拥有稳定现金流业务的企业 二是持有运营型资产的民营企业 [2][4] - 融资目的主要用于在建项目的再投资 或用于满足未来偿债要求、避免债务违约 这与当前行业防风险的基调一致 [4] - 大连万达商管发行高息美元债的部分原因 是为了配合其原有债券的展期与回购工作 同时希望保留海外融资渠道、使用监管批复额度并抓住市场窗口 以有益于提升境内融资环境 [6] 融资环境现状与特点 - 整体融资规模仍处低位：2025年全年 65家典型房企融资总量为4143.14亿元人民币 仍处于较低水平 其中2025年12月单月融资总量为240.78亿元 [8] - 融资结构分化显著：自2021年流动性危机后 央国企持续获得资金支持 而民营企业融资规模自2022年起大幅萎缩 至2025年1-10月占比已不到7% [8] - 海外债融资环境“点状改善”但代价高昂：万达重启美元债发行显示海外融资环境有零星改善迹象 但并未整体回暖 融资代价很高 其12.75%的利率远超2024年中资房企美元债平均4.33%的水平 属于对信用折价的极端补偿 吸引的是高风险资本 此举虽能帮助个别企业“续命” 但未改变中资房企境外债连续四年净融资为负的现状 [6][7] 行业融资新机制与趋势 - 房地产融资协调机制持续发力：项目层面的“白名单”机制为符合条件项目的贷款展期提供了更长期限（如可展期5年） 有助于缓解流动性 [8] - “主办银行制”成为新融资模式核心：行业正在形成以“主办银行制”为基础的新融资模式 即一个项目确定一家主办银行 构建银行与项目公司利益风险共担的合作模式 这被认为是未来房企融资最主要的方式 是房地产新发展模式的一项基础性制度 [9] - 适应新模式的房企特征：未来能适应新发展模式的房企需具备三大特征：存货优质且销售能消化旧债实现现金流循环、融资结构适应项目制转型且本部再融资能力强、持有能提供稳定现金流的优质经营性物业 [10]