核心观点 - 中年群体住房观念正从“必须买”转向“可以租”，租房正成为一种长期、稳定的生活方式，这是房地产市场发展模式转型的缩影 [1][9][11] 租赁人口与市场规模 - 中国租房市场拥有约2.6亿租赁人口的基本盘 [1][6] - 2024年中国总体租赁住房套数为9100万套，其中个人租赁房源占比近九成 [6] 租客结构变化趋势 - 租客平均年龄从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁 [7] - 在全国重点监测的40个城市中，35岁以上租客占比在2024年达到37.2%，逼近四成 [1][7] - 2021年至2024年，35岁以下各年龄段租客占比减少，35岁以上各年龄段占比保持增加 [7] - 36-45岁租客占比在2024年达到24.6%，首次超过了26-30岁年龄段 [7] - 2025年杭州36岁以上租客占比达到31.4%，同比上涨了近7个百分点（具体为6.8个百分点） [1][8] - 2025年杭州36岁到44岁租客占比达到21%，同比增加4.8个百分点，超过了25岁以下租客19.1%的占比 [8] - 2025年杭州45岁以上租客占比达到10%以上，同比增加2个百分点 [8] 租赁需求与户型变化 - 家庭型租客增多，租赁市场呈现“小户型减，大户型增”趋势 [7] - 2021-2024年重点40城租赁成交中，一居室、二居室小户型成交占比逐步减少，三居室、四居室及以上大户型成交占比逐步增加 [7] - 2025年杭州四室房源租赁成交占比提升了0.9个百分点 [8] - 50平方米以上户型占比走高，客户开始认可品质型公寓，并看重户型设计、装修配置、公区打造和社区服务 [8] 市场驱动因素 - 晚婚晚育、晚婚不育等观念流行，导致居民首次置业年龄推迟，租赁需求周期延长 [8] - 部分家庭选择租房是为了避免背负巨额房贷，追求财务灵活性和生活松弛感，例如有家庭宁愿支付每月近万元租金 [2][3] - 部分家庭出售房产以缓解还贷压力并获得更灵活的工作选择，例如可随工作地点变更居住地 [4][5] - 租房市场日益成熟稳定，房东更珍惜长期稳定租客，甚至主动调减房租，因“空关”成本高 [3] 政策与市场规范化 - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [9] - 以上海为例，截至“十四五”期末，累计建设筹措保障性租赁住房总量达60万套（间）以上，完成供应约40万套（间） [9] - 大量保障性租赁住房入市产生“鲶鱼效应”，2025年一线城市集中式长租公寓整体出租率超过85%，部分城市超过96%，但租金仍在下跌 [10] - 首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》于去年9月施行，填补了国家级行政法规空白，推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型 [10][11] - 法规为市场主体划定行为红线，为监管部门提供执法依据 [11]