全球高端房地产市场与人口趋势的背离 - 莱坊报告显示，过去五年至2025年第二季度，全球多个城市高端住宅市场涨幅创下历史新高，与人口负增长国家的整体趋势相悖 [2] - 日本和韩国作为人口持续减少的国家，其核心城市高端住宅价格大幅上涨，例如东京豪宅价格过去五年涨幅达120%，首尔涨幅达80.9% [5] 日本与韩国人口数据详析 - 日本总人口从2021年至2025年8月减少约223.43万人，其中2024年人口减少550,127人，自然减少（死亡减出生）达889,970人，但社会增加（净迁入）为339,843人，部分抵消了自然减少 [5][7] - 韩国户籍登记人口从2021年初约5170万人降至2025年底约5112万人，减少约58万人 [7] 核心驱动因素一：城市分化与资源集中 - 普涨时代结束，资金和人口向头部城市集中，导致城市间分化加剧 [9] - 日本东京23区核心地段房价在过去20年不仅修复跌幅并创新高，2025年上半年新房均价达1.3亿日元，同比上涨20.4%，较三年前累计上涨47% [9] - 中国深圳是城市分化的典型，2025年1-10月城市客运量达39.36亿人次，较2019年同期增长19.9%，是八大主要城市中唯一大幅增长的城市，其轨道交通客运量达29.82亿人次，同比增长5.89%，在一线城市中增幅居首 [10][12] - 深圳因科技创新能力强、经济活跃、就业机会多，持续吸引年轻人流入 [13] 核心驱动因素二：资产的周期性 - 资产价格具有周期性，没有永远上涨或下跌的资产，美国（2008年）和中国香港（1998年）房地产市场在经历危机暴跌60-70%后，经过十几二十年时间又上涨了5~8倍 [14] - 香港楼市近期明显回暖，私人住宅售价指数连涨6个月，2025年新房成交量同比升两成达近6年最高，二手房量价齐升为近4年最强，租金连涨12月破历史纪录 [14] - 香港超豪宅上季度成交量达81宗，成交额15.7亿美元，为2021年底以来最高，跃居全球第二，有预测称香港楼市可能进入长达6年、涨幅达85%的上涨周期 [14] 核心驱动因素三：房价的货币属性与高端市场韧性 - 房价是货币现象，长期来看其价值常锚定于硬资产如黄金，例如上海一处房产90年间以黄金计价的单位价值保持稳定 [15] - 2025年，重点25城新建住宅总成交套数同比下降22%，但总价1000万以上产品成交量仅微降2%，显示高端市场韧性 [15] - 上海在高端市场占据主导地位，其1000万以上新房成交套数占25城总体的33%，5000万以上占比高达70% [16] - 2025年末，深圳三个豪宅项目（云玺、联泰、中信）销售额近300亿，广州保利面粉厂项目销售额106亿，显示高端市场购买力强劲 [17] 结论与投资启示 - 人口减少对房地产的影响是结构性的，主要利空中小城市和农村，但人口和资源会进一步向中心城市和都市圈集中 [18] - 北京、上海等大城市具备通过放松落户限制吸引高质量增量人口的能力 [18] - 对于个人而言，顺应趋势向核心城市和核心资产靠拢是穿越周期、守护财富的关键 [18]