房地产市场现状与情绪 - 自2021年以来，二手房挂牌量一路上涨，但价格逐年走低，许多房源长期无人问津 [2] - 2019年高点入手的购房者面临房产市值大幅缩水，部分已亏损首付 [2] - 2024年上半年，市场焦虑情绪加剧，房东因担心资产进一步贬值而掀起“降价甩卖潮”，急售及大幅让价房源比比皆是 [2] 历史背景与行业预警 - 前首富王健林在2019年行业高峰期公开宣布逐步退出房地产，其判断事后被验证具有前瞻性，随后行业出现资金链断裂、项目烂尾及债务危机 [4] 2026年房价走势核心观点 - 期待2026年房价显著上涨的想法过于乐观且不切实际 [5] - 尽管从中央到地方出台了存量房贷利率下调、购房首付比例降低等政策以提振市场，但政策效果取决于供需基本面 [5] - 许多城市房屋库存量居高不下，而新生人口数量走低预示着新增住房刚性需求长期动力不足，供给充盈而需求平缓压制价格上行动力 [5] - 2026年房价整体下降的趋势很难彻底扭转 [6] - 2026年房价主旋律大概率是“稳中缓降”，在窄幅区间内震荡，呈现缓慢、阶梯式下调，而非剧烈上涨或暴跌 [8] 二手房处置策略 - 2025年上半年出现二手房抛售浪潮，业主大幅降价以求快速出手 [9] - 在2026年“稳中缓降”的预期下，对于非急等现金的房主而言，仓促跟风大幅降价（“狂降甩卖”）并非明智选择，可能等于在低价区抛售资产 [8][9] - 一个替代方案是“以租代售”，当前许多城市租金水平相对稳定，租金收益可能抵消同期房价缓慢下跌带来的账面损失，并提供持续现金流与观望时间 [9] - 对于早期建设的高层住宅，因其容积率高、设施老化、安全隐患多、未来改造难度大等问题，市场接受度和价值潜力被重新评估，贬值压力可能明显大于整体市场，未来流动性差，需考虑更果断的处置 [10] 新房购买时机 - 对于非急迫刚需购房者，购买新房的时机建议是再观望一段时间 [12] - 预计未来购房门槛将进一步降低，如首付比例还有下调空间，银行贷款利率可能继续调整 [12] - 短期内房价普遍大涨的可能性非常低，更大可能是保持平稳甚至偏弱态势，因此观望可能带来更从容、条件更优厚的选择时机 [12] 市场风险与长期展望 - 房地产市场调整期可能比想象更长，风险未完全消散，2025年上半年许多地方销售平淡，市场反应冷淡 [14] - 行业分析指出2026年房地产市场可能面临更大挑战，若出现较大幅度价格下跌，房产将从财富象征转变为负担，若房产税政策落地，对持有多套房产者将更艰难 [15] - 局部地区房价出现短期内快速下滑的情景并非天方夜谭，价格可能低到让现在的人感到惊讶 [15] - 市场正回归其作为“居住空间”和“稳健资产”的本质属性，房价软着陆和交易理性化对行业长期发展未必是坏事 [17] - 个体需认清信号：放弃不切实际的上涨幻想，接受平稳调整的新常态；并根据资产具体情况灵活选择处置策略，避免恐慌或盲从 [17]