政策核心机制与目标 - 上海市政府以信用为核心背书，通过区属国企作为收购主体，为二手房市场提供直接“稳定器”，旨在缓解价格恐慌并稳定市场预期[3] - 政策核心价值在于打通“卖旧买新”置换链条，从供需两端同时发力，释放被房源流动性束缚的购房消费欲望，形成“二手房出售—资金流向新房—新房去库存”的正向循环[6] - 举措突破了传统楼市调控思路，成为存量房时代二手房处理的全新宏观调控范式，旨在实现“稳市场、惠民生、去库存”的多重目标[8] 政策具体操作与设计 - 收购试点明确由浦东、静安、徐汇三区属国企执行，初期收购量仅数千套，并完全遵循市场化交易和业主自愿原则[3][5] - 收购聚焦于内环内2000年前建成、70平米以下、总价400万元内的“老破小”房源，这类是市场流动性最差的板块[3] - 为确保定价公允，收购方委托至少三家专业机构估价并取中间值，且承诺不低于同小区近期成交均价，为特定房源确立“官方公允价”[3] - 徐汇区采用现金收购模式，不绑定新房置换，让政府收购根据保租房供给需求主动出击，调控更具灵活性[8] 政策对市场供需的影响 - 政府下场充当“可信买家”向市场传递了稳预期信号，对于占上海二手房市场七成以上的中低总价房源而言，直接提升了市场交易积极性[5] - 政策为业主提供了安全、确定的退出通道，激活了二手房市场的“卖出端”，同时释放的购买力按政策导向流向新房市场[6] - 数据显示，上海90-120平米面积段的次新房需求占比达45.1%，政策激活的置换链条让这类房源的供给大幅增加，为刚需群体提供了更多选择[8] - 市场预期的稳定让刚需购房者摆脱“买了就跌”的顾虑，从观望转向理性决策，进一步释放了购房消费潜力[8] 政策的多元目标与社会效应 - 收购的二手房经标准化装修后转为保障性租赁住房，租金为市场价的70%-80%，快速补充了核心区域的保租房供给，解决了新市民、青年人的就近居住需求[10] - 此举无需新建等待，大幅缩短了保租房的供给周期，同时为房企的新房市场注入购买力，加速库存去化并缓解资金压力[10] - 政策将楼市稳预期与民生保障相结合，让存量房处理既服务于市场稳定，又满足保障性住房需求，实现经济效应与社会效应的统一[12] 政策的示范意义与可复制性 - 作为国内核心一线城市，上海的试点举措具有极强的示范意义，为全国其他城市处理存量二手房、优化楼市调控提供了可复制、可调整的新样板[10][12] - 上海样板的核心可复制性体现在房源筛选的精准性、运作模式的市场化以及目标导向的多元性三个方面[12] - 政策采用“精准滴灌”的市场化手段，以试点先行、逐步推进为原则，符合“房住不炒”的定位，并能精准解决市场痛点[10]