文章核心观点 - 核心城市核心区域的优质写字楼资产凭借其区位、品质和品牌优势，在租赁和交易市场均展现出最强的流动性和韧性，是当前商办市场的压舱石和最易变现的资产 [2][10] - 市场需求与交易结构呈现显著分化：租赁需求向高质量、高稳定性升级，由科技、金融、消费、专业服务等强支付能力企业主导；资产交易则呈现“上海独大、头部城市多点支撑”格局，且自用型买家已成为市场中坚力量 [4][5][8][10] - 政策推动下，写字楼资产证券化（特别是公募REITs）热度攀升，将加速行业向“重运营、强收益”模式转型，并优先利好核心城市的成熟优质资产 [13][15] 全国办公楼开发市场数据 - 2025年1-12月，全国办公楼开发投资额累计3203亿元，同比下滑22.8%，跌幅较1-11月进一步扩大 [2] - 同期办公楼销售额累计2900亿元，同比下滑9.3%，跌幅较1-11月轻微收窄 [2] - 同期新开工面积累计1471万平方米，同比下滑21.9%；竣工面积累计2071万平方米，同比增长6.7%，市场存量增加可能导致去化周期延长 [2] 重点城市写字楼租赁市场表现 - 2025年12月至2026年1月，监测到18起重点写字楼租赁案例，需求主力来自科技、金融、消费、专业服务等行业 [3][4] - 上海、广州、杭州等核心城市租赁活跃度领先，入驻企业包括路易威登、百雀羚集团、天风证券、华润啤酒全国总部、中国移动、浙商保险等知名品牌、行业龙头及央企国企 [3][5] - 租赁需求向高质量升级，企业更注重办公载体的品牌形象、配套设施与产业协同性，核心商圈的超甲级或优质写字楼（如上海华润中心、北外滩金茂中心、杭州恒隆广场等）成为首选 [5] - 科技企业选址与地方产业政策高度相关，例如广州南沙通过政策吸引数字科技企业集群发展 [6] 商办资产交易市场分析 - 报告期内（2025年12月-2026年1月）录得11宗内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元 [6] - 交易金额合计53.49亿元，其中上海独占8宗，交易金额43.54亿元，占总交易额的81%，是绝对核心 [8] - 深圳和杭州各1宗，交易金额分别为7.1亿元和2.85亿元，占总交易额的13%和5% [8] - 自用型买家成为市场中坚力量，例如峰岹科技拟以7.1亿元购置深圳前海润融大厦用于研发办公，方大炭素子公司以4.56亿元竞得上海建国西路办公楼 [10][11] - 司法拍卖、公开拍卖成为重要交易补充渠道，有助于激活存量资产，例如中港汇·黄浦项目、杭州奥克斯中心部分楼层通过此类方式成交 [12] 写字楼资产证券化动态 - 证监会于2025年12月31日发布政策，明确将写字楼列为公募REITs优先支持的业态，优先支持核心城市及经济活跃区域的成熟优质项目 [13] - 政策将推动核心城市（如北上广深）的甲级写字楼、产业园区配套写字楼等成熟资产通过REITs实现证券化 [13] - 市场实践同步推进，例如中建地产于2025年12月30日成功发行以天津中建中心写字楼为底层资产的首单持有型不动产ABS [14] - 当前ABS发行人以越秀集团、中国铁建等国央企为主，政策与市场共同推动行业从“重开发”向“重运营、强收益”转型 [15]