政策启动与市场进展 - 中国证监会于2025年12月31日正式启动商业不动产投资信托基金试点工作 交易所同步修订了相关业务规则体系 [2] - 2026年1月末 首批商业不动产REITs项目已申报并获受理 标志着公募REITs底层资产向全门类迈出关键一步 [2] 首批试点项目资产概况 - 首批项目运营成熟 现金流较为稳定 资产位于核心城市或地段 [3] - 保利发展项目的底层资产位于广州 佛山区域 扎根粤港澳大湾区核心城市 历史经营表现较好 [3] - 上海地产 锦江国际集团 陆家嘴集团申报的项目资产业态多元 包括商业综合体 办公和酒店资产 坐落于所在城市核心商圈 核心运营指标稳定 [3] - 凯德申报项目的底层资产位于深圳 四川绵阳的核心地段 资产运营年限大多已满10年 出租率在区域内处于较高水平 [3] 战略意义与宏观功能 - 商业不动产REITs是优化存量资源配置 承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施 [4] - 通过将具备稳定现金流的不动产资产转化为标准化金融份额 回收资金可重新投入科技创新 产业升级等新质生产力的培育与发展 实现生产要素更高效的良性循环 [3] - 是服务国家战略的资本市场工具 对促进经济结构转型 推动房地产行业新发展模式具有深远意义 [4] 对房地产行业转型的推动 - 为正处于转型探索中的房地产行业开启了新机遇 促使其从“高负债 高杠杆 高周转”的粗放式重资产开发模式 向强调专业运营 持续服务 稳健现金流的“轻重分离”模式转型 [5] - 通过实现成熟资产的上市退出 为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式 鼓励企业从“开发商”向“资产管理者+服务商”转型 [5] - 为不动产市场提供至关重要的“定价之锚” 其基于底层运营现金流的二级市场交易价格和估值水平 为同类非上市商业资产提供了可参考的估值基准 提升了整个市场的价格透明度与定价科学性 [5][6] 市场供需与金融条件 - 低利率环境持续 降低了资本对优质不动产资产的回报要求 提升了其估值吸引力和投资回报潜力 为商业不动产REITs的推出提供了有利的金融条件 [6] - 庞大的社会资本和保险 养老金等机构资金对能够提供稳定 长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 商业不动产REITs以其高比例分红 与股债相关性较低的特性 成为匹配这类长期资金需求的理想标的 [6] - 国内商业不动产市场经历周期调整 部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间 配置安全边际凸显 这为REITs产品以相对合理成本收购或整合资产 构建优质资产组合奠定了基础 [7] - 供给端 企业转型驱动盘活资产的意愿显著增强 不少持有优质商业物业的企业亟需通过盘活存量重资产回笼资金 聚焦核心业务或向轻资产运营模式转型 [7] 合规与监管框架 - 商业不动产REITs结构复杂 底层资产建设运营周期较长 合规手续涉及范围广 办理程序复杂 单个项目往往涉及数十项合规手续办理 且行业内合规手续缺失的情况较为普遍 [9] - 在审核过程中 合规性是根本要求 同时需考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求 平衡好重大性和建设性 体现制度的包容性和适应性 [10] - 审核实践体现建设性导向 不简单作出“行”或“不行”的结论 而是实事求是 综合考量 对存在障碍的事项 在严守法律法规和监管底线的前提下 提出合规可行的优化路径与解决方案 [10] 市场展望 - 市场人士普遍期待 商业不动产REITs的推出将进一步健全多层次资本市场体系 [11] - 未来在制度保障与市场协同推动下 更多优质商业不动产有望通过REITs对接资本市场 有效拓宽实体经济融资渠道 为推动经济高质量发展注入新动能 [11]