文章核心观点 - 当前房地产市场出现的回暖迹象被定性为“技术性反弹”，而非市场根本性反转，行业仍面临巨大下行压力 [3] - 2026年初密集出台的各类政策旨在稳定市场、消化库存，本质是一场“信心保卫战”，但政策效果面临居民购买力不足的严峻挑战 [3][4][6] - 行业未来将呈现“大分化”趋势，仅有少数核心资产能保持稳定，绝大多数普通房产的金融属性将持续减弱，建议普通民众谨慎对待，优先降低负债而非盲目投资 [13][14][15][18] 数据幻象：一线城市的“技术性反弹” - 2026年初部分一二线城市房价环比跌幅收窄，主要源于年底置业需求与政策刺激带来的成交量短期回升，属于“技术性反弹” [3] - 2025年12月，70个大中城市中，新房价格同比下跌的城市有67个，二手房价格环比下跌0.7%，同比暴跌6.1%，且无一城市环比上涨，市场整体下行趋势未改 [3] 政策逻辑：应出尽出与信心保卫战 - 2026年开年政策密集出台，节奏加快，源于高层定调房地产为“大宗消费品”，并要求政策“应出尽出” [3] - 政策组合拳（如国家队收房、限跌令、贴息、税费减免）的核心目的是鼓励“以旧换新”和加杠杆，以将开发商及地方政府的高库存转移至居民家庭资产负债表 [4] - 房地产行业深度绑定地方财政、金融系统和多个上下游行业，政策目标是避免“硬着陆”，实现“软着陆”，其底层逻辑是一场“信心保卫战” [6][7][9] 市场需求：居民购买力与杠杆意愿不足 - 居民部门正在“加速去杠杆”，房贷增速连续11个季度为负，消费贷增速创历史新低，表明居民不愿新增借贷且积极提前还贷 [11] - 无房贷家庭比例已接近六成，居民在住房杠杆管理上“更趋审慎”，超过一半的家庭计划在未来三个月削减消费 [11] - 居民收入增长放缓，削弱了中低收入群体的消费能力，导致对背负长期房贷接盘房产持高度谨慎态度 [12] 行业趋势：漫长分化与投资建议 - 楼市趋势并非V型反弹，而将是一场漫长而残酷的“大分化” [13] - 仅有极少数核心城市、核心地段的“好房子”可能企稳或微涨，绝大多数普通城市、普通地段的房产将回归居住属性，金融泡沫被挤压 [14][15] - 对普通人而言，2026年的首要任务不是“趁机抄底”，而应是量体裁衣、捂紧钱包、降低家庭负债、增加收入并囤积现金以应对不确定性 [16][18][19]