公司概况与业务模式 - VICI Properties Inc 是一家相对年轻的房地产投资信托基金，于2017年作为凯撒娱乐破产重组的分拆公司成立[3] - 公司通过售后回租交易快速扩张，构建了大型赌场房地产投资组合，并与另一家主要游戏REIT合并，逐步扩展到保龄球和娱乐场所等其他体验式资产[3] - 公司通过三净租赁协议将物业回租给运营商，约一半租金与通胀挂钩，该结构支撑了高度稳定的现金流并提供了内置的租金增长[4] 财务状况与股息表现 - 公司财务状况稳健，股息支付率约为75%，并维持投资级资产负债表，杠杆率约为5.0倍，这为其持续投资提供了空间[5] - 除收购外，公司还为合作伙伴的物业升级和开发项目提供资金，创造了另一个稳定的收入来源[5] - 公司在股息方面表现一致，自上市以来每年都增加股息，最近在2025年底实现了连续第八年的年度增长[6] - VICI Properties Inc 被列入股息冠军、竞争者和挑战者名单中的15只最高收益股票[1] 近期评级与市场观点 - 2025年2月2日，Scotiabank将VICI Properties Inc 的评级从跑赢大盘下调至板块持平，并将其目标价从36美元下调至30美元[2] - 下调原因与凯撒娱乐区域主租约持续的不确定性有关，同时有迹象表明外部增长可能变得更加有限[2] - 尽管认为管理层最终能找到可行的解决方案，但缺乏近期的明确性可能会影响该股获得上涨动能的能力[2]