文章核心观点 Agree Realty (ADC) 在2025年实现了稳健的业绩增长，并通过其三大外部增长平台（收购、开发、开发商融资）积极扩大投资规模[4]。公司拥有强大的资产负债表和行业领先的投资组合，预计2026年将继续保持强劲的增长势头，目标提供约10%的运营回报[1][70]。 财务业绩与2026年指引 - 2025年全年每股营运现金流为4.33美元，同比增长4.6%，处于指引区间的高端[17]；第四季度每股营运现金流为1.11美元，同比增长6.5%[17] - 2026年每股营运现金流初始指引为4.54至4.58美元，中点同比增长约5.4%，这将是自2022年以来的最高盈利增长[17] - 2025年投资活动总额达15.5亿美元，为历史第二高，同比增长超过60%[4]；2026年投资指引上调至14亿至16亿美元，较此前范围增长约10%，高端略高于2025年投资活动水平[2] - 2025年核心每股营运资金为4.28美元，同比增长5.1%[17] 投资活动与资产组合 - 第四季度投资约3.77亿美元，收购了94处高质量零售净租赁物业，加权平均资本化率为7.1%，加权平均租期为9.6年[5][6]；其中投资级零售商贡献了近三分之二的年化基本租金[6] - 2025年全年投资近16亿美元于338处零售净租赁物业，加权平均资本化率为7.2%，加权平均租期为11.5年[6][7] - 开发与开发商融资平台在2025年创纪录，有34个项目完成或正在建设中，承诺资本约2.25亿美元[7]；第四季度启动了4个新项目，预计总成本约3500万美元[7] - 截至2025年底，投资组合接近2,700处物业，遍布全美50个州，包含251份地租契约，占年化基本租金超过10%[10]；投资级租户占比近67%，入住率提升至99.7%[11] 资产负债表与资本管理 - 截至2025年底，备考净债务与经常性EBITDA之比仅为3.8倍，远低于4-5倍的目标杠杆区间[2][15]；总债务与企业价值之比约为27%[15] - 公司流动性超过20亿美元，包括13亿美元的循环信贷额度和定期贷款可用额度、超过7.15亿美元的未结算远期股权以及手头现金[3][15] - 2025年在资本市场筹集了约15亿美元长期资本，包括约7.15亿美元远期股权、4亿美元债券发行和3.5亿美元定期贷款[12]；公司还建立了6.25亿美元的商业票据计划[12] - 在2028年之前没有重大债务到期，为执行2026年投资指引提供了巨大灵活性[3][16] 运营与资产管理部门 - 第四季度在超过64万平方英尺的总可出租面积上执行了新租约、续约或期权，全年约为300万平方英尺，重获率为104%[9] - 2026年仅有52份租约（占年化基本租金的1.5%）到期，资产组合状况良好[10] - 2025年处置了22处物业，总收益略高于4,400万美元，加权平均资本化率为6.9%[10] 增长平台与市场趋势 - 三大外部增长平台（收购、售后回租、开发/开发商融资）活动均在加速，交易机会增加[1][21] - 公司认为自己是“降级消费”趋势的受益者，专注于提供必需品和具有独特价值主张的零售商，避免奢侈品、体验式和娱乐性业态[66][68] - 零售商扩张意愿是2008年金融危机以来最强烈的，主要驱动力是全渠道世界中实体店对履约的重要性[34][84] - 建筑成本持续上升，典型的初级大卖场垂直建造成本现已达到约每平方英尺160美元，而疫情前为95美元[26] 资本配置与股东回报 - 第四季度宣布每月现金股息为每股0.262美元，年化股息超过3.14美元，同比增长3.6%[19]；股息支付率健康，第四季度为每股营运现金流的71%[19] - 公司目标是通过股息和增长提供约10%的总运营回报[1] - 资本回收工作将专注于选择性非核心资产以及机会性处置[10] 行业竞争与战略定位 - 公司强调其“一站式服务”模式和高接触、横向整合的运营能力是其竞争优势，与主要追逐中型市场信用的私人资本不同[43] - 获得惠誉A-评级，成为仅有的13家获得A-或更高评级的美国上市REITs之一，这有助于降低资本成本[11][16][31] - 开发商融资平台为开发商提供了独特的解决方案，为其融资整个项目并在完成后持有，在建筑成本和资本成本高企的环境下具有吸引力[44][45]