核心观点 - 2026年初中国主要城市二手房市场出现显著的“以价换量”交易热潮，成交量同比大幅增长，但这并非市场全面回暖的信号，而是价格深度调整后激活积压刚需、叠加政策刺激和季节性因素的结果，市场整体仍处于探底和分化阶段 [1][3][10] 市场交易表现 - 成交量显著增长：2026年1月，深圳二手房录得量达6802套，同比猛增45.5% [1][3]；上海二手房单月成交22834套，创近五年同期新高 [3]；北京二手房网签量连续三个月站稳1.4万套以上 [3] - 交易热度高涨：深圳福田区中介门店每日需接待超120组看房客户，周末带看日程排满 [3]；深圳门店二手签约量连续8周处于高位，1月同比涨幅达57% [10] - “以价换量”特征明显：市场热度建立在价格深度调整基础上，深圳罗湖布心片区有小两房成交价几乎回到2017年水平 [3]；上海总价300万以下房源成交占比达60% [3] - 存在春节错位效应：若按农历时间对齐，2026年1月全国22城二手房销售面积实际同比下降16%，一线城市降幅达26.8% [9] 政策与流程影响 - 政策红利是主要推手：2026年1月1日起实施的增值税新政，将未满两年住房税率从5%降至3%，为总价200万元房源节省4万元交易成本 [3]；换房个税退税政策延长至2027年底 [3]；北京和上海放宽了非户籍家庭购房限制 [3] - 交易流程优化刺激流动：全面铺开的“带押过户”政策允许卖家无需还清贷款即可过户，深圳1月前25天门店签约量较上月同期增长26% [10] - 商业用房政策调整：深圳商业用房首付比例降至30%，某公寓项目周来访量从60批跃升至180批 [9] 价格与市场结构 - 整体价格仍处下跌通道：2026年1月百城二手住宅平均价格环比下跌0.85%，北京、上海等重点城市降幅仅轻微收窄 [6] - 区域与产品分化显著：上海核心城区如长宁区1月成交均价环比上涨4%，但远郊板块价格仍在探底 [4]；北京西城区学区房出现单套涨价10-15万元现象，朝阳区某热门学区小区1月成交量翻倍，而非核心区域老旧小区面临降价压力 [4] - 结构性调整持续：北京部分主城区老旧小户型价格进入稳定期，此前抗跌性强的区域出现补跌现象 [12]；厦门、佛山等城市网签量环比上升，而三四线城市成交依旧低迷 [12] 供需与参与者行为 - 挂牌量下降，供应压力缓解：上海二手房挂牌量连续9个月下降，从2025年4月的12万套降至2026年1月的8.9万套 [6]；北京头部中介挂牌量较2025年末下降4.7% [6] - 业主心态复杂：部分业主选择撤牌观望或转售为租 [6]；深圳业主不再坚持理想价格，根据市场规律调整策略 [7]；北京海淀区甚至出现业主“保价联盟”试图守住价格底线，但同时仍有部分房主为加速成交选择降价促销 [7] - 卖方决策受租赁收益影响：上海部分老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%-3.5%，使得业主更愿持房观望而非低价变现 [9] 需求端特征 - 刚需与投资需求释放：政策显著降低刚需群体入市门槛 [3]；价格水平激活了大量积压刚需 [10]；部分投资者在股市获利后产生改善居住需求 [6] - 购房决策趋向理性：消费者综合考量交通便利性、学区质量和租售比等要素 [12]；买家开始关注年化租售比接近3%的投资价值 [3] - 需求结构变化：上海60㎡以下小户型成交占比达30.81%，首次置业的年轻家庭成为市场基石 [12] - 新房市场冷清：上海1月新房成交仅1939套，不足二手房的十分之一，主要因购房者对期房交付质量有顾虑及新房区位与需求错位 [6] 市场动力与可持续性 - 成交量攀升动力部分前置：业内专家指出，成交量攀升很大程度上是学位房需求前置所致，很多家长选择在1月房价友好时提前入场，而非市场自发复苏 [6] - 高端物业对均价形成支撑：深圳香蜜湖、深圳湾等核心片区看房量同比上涨31.8%，高端物业成交扩大对均价形成结构性支撑 [6] - 市场回暖模式改变：需求结构的变化让市场回暖告别了过去狂飙突进的模式 [12] - 市场仍处探底阶段：性价比高的房源去化较快，但市场整体仍处于探底阶段 [10]；当前小阳春行情提前主要源于买家集中入场，而卖家惜售心理增强 [9]