商业不动产REITs试点进展与审核导向 - 自2025年12月31日试点启动至新闻发布日，沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单，目前2单处于申报状态，10单已获受理 [1] - 监管部门在审核中强调合规性是根本要求，同时需考虑历史背景与市场发展需求，平衡重大性与建设性，体现制度的包容性和适应性 [1] - 审核实践体现建设性导向，不因对投资者影响较小的个别瑕疵对项目形成实质性障碍，也不简单做出“行”或“不行”的结论，而是实事求是、综合考量 [1] - 对于存在障碍的事项，监管部门在严守底线的前提下，会提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求 [1] 商业不动产REITs的复杂性与规则完善 - 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期长，合规手续涉及范围广、程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续 [2] - 受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况较为普遍，项目推进需把握参与主体、底层资产、产品发行交易、运作治理、全环节信息披露及资金分配等多方面合规问题 [2] - 2025年12月31日，证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，交易所同日修订相应业务办法、配套指引和指南，进一步完善了业务规则体系 [2] - 2026年1月底，证监会和交易所官网披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理 [3] 商业不动产REITs对产业端的意义与机会 - 商业不动产REITs能盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率，已成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施 [3] - 对转型中的房地产行业而言，商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式 [3] - 该模式促进了房地产行业从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型 [3] - 商业不动产REITs将为不动产市场提供“定价之锚”，其作为公开市场交易的标准化金融产品，二级市场交易价格和估值基于底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号 [3] - 这为同类非上市商业资产提供了可参考的估值基准，提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性投资预期，引导资本更有效地配置优质资产 [4] 商业不动产REITs在投资端的吸引力 - 在低利率环境下，社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [4] - 商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求 [4] - 国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显 [4]