商业不动产REITs试点进展与审核导向 - 自2025年12月31日正式试点后，沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单，目前2单处于申报状态，10单已获受理 [2] - 在审核过程中，合规性是根本要求，同时需考虑历史背景和市场需求，平衡重大性与建设性，体现制度的包容性和适应性 [2] - 审核实践体现建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而是实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况 [2] - 对于存在障碍的事项，在严守底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求 [2] 商业不动产REITs的复杂性与合规挑战 - 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期长，合规手续涉及范围广、程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续 [3] - 受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍 [3] - 项目推进需把握多层面合规问题，包括参与主体和底层资产合规、产品发行交易和底层资产运作治理合规、以及产品全环节信息披露与资金分配合规 [3] 商业不动产REITs对产业端的战略意义 - 商业不动产REITs能盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率，已成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施 [4] - 对转型中的房地产行业而言，REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，促进了从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型 [4] - 商业不动产REITs将为不动产市场提供“定价之锚”，其作为公开市场交易的标准化金融产品，二级市场交易价格和估值基于底层运营现金流，为同类非上市商业资产提供了可参考的估值基准，提升了整个市场的价格透明度与定价科学性 [4] 商业不动产REITs在投资端的配置价值 - 在低利率环境下，社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [4] - 商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求 [5] - 国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显 [5]