核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲 运营资金（FFO）和同店净营业收入（NOI）均实现增长 并达到了全年指引的高位 [1][4] - 强劲的租赁活动推动投资组合入住率创下历史新高 为未来租金收入增长奠定基础 [1][6] - 公司提供了2026年初步业绩展望 预计FFO将持续增长 [1][4][17] 财务业绩 - 第四季度净收入：2025年第四季度净收入为1.436亿美元（摊薄后每股0.21美元） 低于2024年同期的1.548亿美元（每股0.23美元）[1][5] - 全年净收入：2025年全年净收入大幅增长至5.544亿美元（摊薄后每股0.82美元） 较2024年的3.757亿美元（每股0.55美元）显著提升 [1][9] - 第四季度运营资金（FFO）：2025年第四季度FFO增长至2.943亿美元（摊薄后每股0.44美元） 较2024年同期的2.869亿美元（每股0.42美元）增长 每股增幅达4.8% [5][6] - 全年运营资金（FFO）：2025年全年FFO增长至12亿美元（摊薄后每股1.76美元） 较2024年的11亿美元（每股1.65美元）增长 每股增幅达6.7% 连续第二年超过5% [4][6][9] - 同店净营业收入（NOI）增长：第四季度及全年同店NOI均实现3.0%的同比增长 [6] 运营表现 - 投资组合入住率：期末按比例计算的投资组合入住率达96.4% 与公司历史最高水平持平 其中小商铺入住率创下92.7%的新纪录 主力店入住率达97.9% [6][14] - 租赁活动：第四季度签署了435份租约 总计270万平方英尺 可比空间混合现金租金涨幅达13.8% 其中新租约上涨29.0% 续租和选择权续租分别上涨5.9%和9.2% [14] - 全年租赁面积：2025年全年租赁面积达1210万平方英尺 较上年增长8.9% [14] - 租赁与经济入住率差：扩大至390个基点 代表已签约租约即将开始的年化基本租金（ABR）达7300万美元 创下新高 [6] 资本活动与投资 - 股票回购：第四季度以每股19.96美元的加权平均价格（扣除费用和佣金）回购了310万股普通股 2025年全年共回购610万股 加权平均价格为每股19.79美元 [6][18] - 资产收购：通过结构化投资计划 以7400万美元收购了Target主力店The Shoppes at 82nd Street的普通会员权益 [6][14] - 资产处置：出售了多个物业 包括位于马里兰州Owings Mills的Mill Station地块（1850万美元） 爱荷华州Clive Plaza购物中心（790万美元） 乔治亚州Holcomb Bridge购物中心（800万美元）以及总计330万美元的地块 [14] - 再投资：向佛罗里达州Cape Coral的Coralwood Center购物中心投入了1230万美元新资本 [14] - 贷款回收：收到2.537亿美元的高级和夹层贷款还款 其中包括与德克萨斯州The Rim项目相关的2.024亿美元 [14] 再开发与项目进展 - 项目完成：2025年完成了21个项目 总成本为7940万美元 稳定后混合收益率为13.4% 其中包括12个再开发和边角地项目（总成本2220万美元 收益率18.9%）和9个主力店重新定位项目（总成本5720万美元 收益率11.3%）[14] - 多户住宅权益：第四季度获得了657个额外的多户住宅开发权益 使公司在2025年第四季度末运营、在建和已获权益的单元总数达到14,196个 [14] 资产负债表与信用评级 - 流动性：年末拥有超过22亿美元的即时流动性 包括20亿美元无抵押循环信贷额度的全额可用额度以及2.128亿美元的现金、现金等价物和受限现金 [18] - 信用评级：获得穆迪评级的‘A3’无抵押债务评级 使公司成为少数获得三大评级机构A级评级的房地产投资信托基金之一 [6] 2026年业绩展望 - 净收入指引：预计2026年摊薄后每股净收入在0.80美元至0.84美元之间 中值为0.82美元 与2025年实际值0.82美元持平 [17] - 运营资金（FFO）指引：预计2026年摊薄后每股FFO在1.80美元至1.84美元之间 中值为1.82美元 较2025年实际值1.76美元增长约3.4% [17] - 关键运营假设：预计同店NOI增长2.5%至3.5%（2025年实际为+3.0%） 信贷损失占租金总收入比例为-75至-100个基点（2025年为-74个基点） 再开发资本支出预计1亿至1.5亿美元（2025年为8300万美元）[17] 公司治理与股东回报 - 管理层变动：首席会计官Paul Westbrook将于2026年3月31日退休 现任高级副总裁兼司库Kathleen Thayer将接任 此外 公司从区域运营模式转向职能对齐、以资产为中心的结构 两名地区总裁被任命为全国资产管理及租赁高级副总裁 [18] - 股息：董事会宣布普通股现金股息为每股0.26美元（相当于年化1.04美元） 较上年同期季度股息增长4.0% 同时宣布了各类优先股的季度股息 [18]