核心观点 - 高房价、供应疲软以及消费者信心不足持续拖累美国房地产市场 导致1月份二手房销量环比大幅下滑且降幅超预期 但房价在供应紧张支撑下仍同比上涨并创下历史同期新高 [3][9] 市场销售表现 - 1月份美国二手房销量经季节性调整后按年率计算为391万套 环比大跌8.4% 降幅超出预期 [3][6][9][11] - 销量同比2025年1月下降4.4% 为2023年12月以来最慢销售速度 [3][9] - 从地区看 全美各区域销量环比均下滑 其中南部和西部跌幅最大 [4][9] - 高端市场销售最为强劲 唯一实现同比正增长的价格区间是100万美元以上房源 [7][12] - 25万美元以下房源销量跌幅最大 [7][12] 房价与库存状况 - 1月份成交房屋中位价为396,800美元 同比上涨0.9% 创有记录以来1月最高房价 [5][6][10][11] - 供应紧张是支撑房价上涨的主要因素 [5][10] - 1月末待售房源为122万套 库存较12月回落 但同比仍增加3.4% [5][6][10][11] - 按当前销售速度计算 库存去化周期为3.7个月 低于通常被视为供需平衡的6个月水平 [5][10] 市场结构与参与者 - 房屋成交周期拉长 今年1月房产平均在售46天 较去年同期的41天有所增加 [5][12] - 首次购房者占比约31% 高于去年的28% [5][12] - 自2020年1月以来 普通房主已累计增加约130,500美元房产财富 [5][10] 市场背景与负担能力 - 1月份销售数据对应的签约时间多为去年11月和12月 当时30年期固定抵押贷款平均利率波动不大 直至1月才小幅回落 [3][9] - 据《抵押贷款新闻日报》数据 目前30年期固定抵押贷款平均利率为6.1% [3][9] - 美国全国房地产经纪人协会住房负担能力指数显示 当前住房可负担性为2022年3月以来最佳 [5][9] - 负担能力改善得益于薪资涨幅超过房价涨幅 且抵押贷款利率低于去年同期 [5][9] - 然而住房供应未能跟上需求 仍处于极低水平 潜在购房者仍在苦苦挣扎 [5][9]