文章核心观点 - 2026年中国房地产市场整体将呈现“继续调整、分化加剧”的格局，而非“V型反转”，房价整体大涨概率不高，市场进入“新常态”[1] 全国商品房供需与库存状况 - 截至2025年末，全国商品房待售面积为7.66亿平方米，同比增长1.6%，其中住宅待售面积增长更快，显示库存压力依然存在[3] - 全国新房库存去化周期约为30个月，三线城市甚至达到35个月，意味着按当前销售速度，消化现有库存需要两到三年时间[5] - 在三四线、远郊及配套一般区域，市场“卖压”更为明显，表现为挂牌量大但看房人少，业主需通过降价促成交易[7] - 在供大于求的格局下，整体房价大幅上涨难度很大，更多城市将延续“以价换量”的策略[9] 房地产开发投资与开工趋势 - 2025年，全国房地产开发投资同比下降17.2%，新开工面积下降20.4%，表明开发商态度极为谨慎[10] - 机构预测2026年新开工面积将继续收缩，中银国际预测下降约18%，标普预测收缩15%–20%[12] - 新房供应减少虽中长期有利于改善供求关系，但短期内会拖累地方经济、就业和收入预期[14] - 开发商将有限资源集中于核心城市、核心板块及优质项目，对普通三四线和远郊项目的关注度降低[14] - 供给缩量短期内难以扭转“供大于求+预期偏弱”的局面，市场更多处于“磨底”阶段而非快速反弹[16] 居民购房需求与信贷行为 - 居民购房行为趋于谨慎，高杠杆买房意愿降低，更多人选择提前还贷和减少负债[18] - 2025年居民中长期贷款仅新增约1.28万亿元，创多年新低，居民部门杠杆率有所回落[20] - 传统“金九银十”期间，部分城市房贷出现负增长，反映出居民或因资金不足不敢购买，或因对未来收入和房价缺乏信心而不愿加杠杆[22] - 需求端的疲软导致成交量难以持续放大，缺乏足够接盘者使得房价缺乏系统性上涨动力[22] 政策导向与市场前景判断 - 政策核心在于“止跌回稳”和“稳预期”，定位是“房住不炒”，旨在避免房价大起大落及重走“刺激—暴涨—更严调控”的老路[24] - 地方层面“因城施策”，通过放宽限购、降低首付和利率、发放补贴等方式以稳定市场，而非推高房价[26] - 机构预测保守，标普预计2026年全国商品房销售额再降约10%，新开工再收缩15%–20%，整体呈“收缩筑底”态势[27] - 摩根大通认为2026年中国房价大概率“温和下行、磨底”，真正的触底可能要到2027年[27] - 市场参与者需关注具体城市、板块及产品的长期居住价值与现金流支撑，而非期待政策刺激带来的房价暴涨[29] - 2026年楼市受供大于求、房企缩量、居民去杠杆、政策托而不举等因素共同影响，将继续分化且局部承压[31]