公司上市与战略地位 - 京东智能产发股份有限公司正式重启港股IPO征程，美银证券、高盛、海通国际担任联席保荐人 [1] - 若上市成功，京东产发将成为刘强东麾下第七家上市公司，紧随京东集团、京东健康、京东物流、京东工业等步伐 [1] - 这是继2025年12月京东工业港股上市后，京东系短短一个月内迎来的又一IPO动作 [1] - 此次IPO标志着京东集团在供应链基础设施领域的战略布局迎来重要里程碑，完善了京东“电商+物流+工业+基建”的资本版图 [9] 公司发展历程与业务转型 - 公司基因根植于刘强东2007年力排众议的自建物流决策 [2] - 2012年确立独立主体身份，2018年正式从京东集团体系中拆分独立运营，从“内部服务者”向“市场化服务商”转型 [2] - 战略定位升级为面向全行业提供现代化基础设施解决方案，服务覆盖电商、零售、制造、新能源等多个领域 [2] - 宝马配件中心、永辉超市、本来生活等企业成为其外部客户 [2] - 从最初的“亚洲一号”智能仓发展到全球化基建网络，完成了从“后勤部门”到千亿级平台的逆袭 [3] 公司规模与市场地位 - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模已突破1215亿元 [3] - 管理的基础设施总建筑面积达2710万平方米，覆盖中国29个省级行政区及海外10个国家和地区的285个项目 [3] - 按建筑面积计算，公司在亚太地区新经济领域现代化基础设施提供商中位列前三，国内排名第二 [3] 财务业绩表现 - 2024年公司实现总收入34.2亿元，同比增长19.1% [4] - 2025年前九个月收入已达30.02亿元，超过2023年全年的28.7亿元 [4] - 2025年前九个月经调整净利润达8.23亿元，同比增幅约77% [5] 商业模式与业务构成 - 公司构建了“轻重资产融合”商业模式，破解传统物流地产行业资金占用大、周转效率低的痛点 [5] - 核心支柱为基础设施解决方案业务，2024年贡献收入31.6亿元，占总收入92.6% [5] - 该业务来自外部客户的收入占比已达62.5%，较2023年提升3.2个百分点 [5] - 资产增值收益成为重要利润来源，2020年至2024年年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40% [5] - 基金管理业务快速崛起，成为轻资产转型的关键引擎 [6] - 截至2025年9月，公司已主导设立5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金及1个合伙投资平台，并推动“嘉实京东仓储基础设施REIT”在上交所上市 [6] - 基金管理规模达410亿元，占资产管理总规模的33.7% [6] - 2024年管理费收入达1.97亿元，2020至2024年复合增长率达30% [6] 募资用途与未来机遇 - IPO募资计划主要用于拓展海外关键物流节点资产网络、提升境内资产网络密度与质量，以及升级解决方案与服务体系 [8] - 中国智能制造行业持续高速发展，2024年市场规模已突破3.2万亿元，预计2025年将接近3.8万亿元，对高标准、智能化基础设施需求旺盛 [8] - 全球供应链重构背景下，企业对跨境物流节点的布局需求提升，为公司的海外扩张提供了广阔空间 [8] - 公司海外资产管理规模占比已从2023年初的3.7%飙升至12.8% [8] - 国内REITs市场的发展为物流资产证券化提供了更便捷的渠道，公司作为行业先行者有望持续受益 [8] 行业竞争与客户结构 - 行业竞争加剧，普洛斯、万纬物流等头部企业凭借先发优势与资源整合能力占据领先地位 [9] - 传统地产商与电商同行的加速入局，可能导致租赁价格下行、毛利率承压 [9] - 2025年前九个月，前五大客户贡献收入占比36.3%，其中最大客户京东物流占比28.7% [9]