公司2025年第四季度及全年业绩表现 - 第四季度实现GAAP净收入6830万美元，AFFO为9970万美元，AFFO每股为0.49美元，同比增长9% [3][12] - 2025年全年现金G&A费用为2880万美元，占营收的5.1%，低于2024年的5.4% [12] - 公司自2018年IPO以来，为股东创造了超过200%的总回报 [2] 投资活动与资本配置 - 第四季度投资额为2.96亿美元，加权平均初始现金收益率为7.7%，GAAP收益率为9.1% [1][9] - 投资活动广泛，涵盖主要行业，100%为售后回租交易，共34笔交易涉及58处物业 [9] - 单处物业平均投资额为460万美元，符合历史范围，交易以独立的单体物业为特点 [10] - 2025年第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [13] - 派息后留存自由现金流在第四季度达到近4000万美元，成为支持未来增长的内生资本来源 [13] 投资组合表现与信用状况 - 投资组合包含2300处物业，租户超过400个，加权平均剩余租期连续19个季度保持在约14年 [6] - 第四季度同店租金增长1.6%，出租率为99.7%，仅6处物业空置 [1][6] - 投资组合租金覆盖倍数保持强劲，为3.6倍 [1][6] - 信用观察清单占比从上季度下降至不足1%，清单内租户均履行了所有义务 [6] - 租户集中度持续下降，前10大租户占总基本租金（ABR）的16.5%，前20大租户占27.1% [8] - 第四季度仅发生一起显著的租户信用事件（American Signature），涉及两个站点，约占9月30日ABR的20个基点 [6] 资产处置与行业敞口 - 第四季度出售19处物业，净收益4810万美元，加权平均现金收益率为0.9% [7] - 处置活动增加，部分原因是利用洗车物业恢复的折旧税收优惠所引发的高买家需求，使公司在该行业的敞口持续降至13.7% [7] - 公司对任何单一行业设有15%的软性上限，洗车行业一直是风险调整后回报良好的行业 [46] 财务指引与未来展望 - 将2026年AFFO每股指引区间上调至1.99美元至2.04美元，中点隐含增长率约为7%，高端为8% [5][15] - 2026年投资指引维持在10亿至14亿美元，年初至今已完成的投资和当前渠道支持该指引 [5] - 预计2026年下半年资本化率将出现温和压缩，但基于当前能见度，竞争似乎正在趋于稳定 [5] 资产负债表与资本结构 - 季度末产生收入的资产总额超过70亿美元 [13] - 季度末备考净负债与年化调整后EBITDAre之比保持在3.8倍的低位 [5][14] - 季度末流动性为14亿美元，提供充足资金支持投资渠道 [5] - 第四季度通过ATM计划完成了约1.7亿美元的远期股权出售，季度末未结算的远期股权余额为3.32亿美元 [13][14] 市场环境与竞争格局 - 资本化率环境保持稳定，投资渠道定价在高7%的范围内，与资本成本存在有吸引力的利差 [10] - 竞争态势趋于稳定，导致资本化率下降速度慢于预期，这有利于公司盈利 [22][26] - 公司通过精细化的交易、与现有关系的后续交易以及专注于为有资本需求的运营商提供售后回租资本，构建了差异化的竞争护城河 [36] - 私人信贷市场的波动对公司业务未产生实质性影响，因其目标客户规模通常大于公司关注的领域 [44] 业务战略与增长动力 - 第四季度85%的投资额通过现有关系获得，同时持续增加新的运营商关系 [1] - 公司专注于为中端市场运营商提供房地产资本，其差异化战略和作为交易对手的可靠性是增长核心 [27] - 增长由创造有吸引力的股东回报的意愿驱动，而非市场机会集的限制 [59] - 公司认为其业务模式在未来5到10年拥有坚实的增长跑道 [63]